Если рассматривать сегодняшний рынок коммерческой недвижимости в целом, то его можно охарактеризовать как стагнирующий и вяло падающий. Отдельные сегменты рынка можно назвать замерзшими. Так, например, количество сделок по строящимся объектам и крупным земельным объектам практически равно нолю. Сегодняшний инвестор стал более, чем прагматичным и циничным. Сказываются серьезные проблемы с денежной ликвидностью у строительного бизнеса, а так же полное отсутствие интереса к региональным проектам со стороны институциональных федеральных и международных инвесторов. Большинство новых проектов было приостановлено на стадии проектирования, а строительство продолжается там, где была высокая степень готовности или наличие внешнего финансирования (БЦ «Пять морей“, БЦ “ Риверсайд“, БЦ “ Колизей“, ТРК “ Мегамаг“ и “ Шоколад“).

Земельный участок сегодня может быть предметом обсуждения инвестора, только при наличии отличной локации, идеальной документации и ценой минус 50-70% от докризисной. Владельцам инвестиционных участков сельхоз назначения в пригородах Ростова, скорее всего, придется использовать их по назначению ближайшие несколько лет, или отважно разрабатывать и финансировать собственные проекты J. Это обусловлено тем, что основные их потребители инвест –фонды финансирующие строительство логистических парков и строители коттеджных поселков остановили даже запланированные проекты и сделки. Формула успеха вторичного рынка коммерческой недвижимости сегодня, на мой взгляд, это ЭФЕКТИВНОСТЬ+КАЧЕСТВО + интересная ЦЕНА. Как показывает наша практика на этом поле сделки есть, в том числе и купли продажи. При этом, что характерно, покупкой объектов интересуются в большинстве случаев региональные частные инвесторы и компании, желающие выгодно разместить свои денежные активы или получить конкурентные преимущества на падающем рынке. Федеральные игроки больше заинтересованы в расширении за счет аренды новых помещений, а лучше поглощения менее удачливых конкурентов. Данные факторы значительно снизили верхнюю планку вероятных инветиций в объект до 30-35 млн.р.

Особняком стоят некоторые структуры рассматривающие покупку зданий с буджетом более 100 млн.р, государственными корнями и всеми вытекающими из этого сложностями. Наиболее напряженная конкурентная борьба развернулась сегодня среди владельцев офисной недвижимости, что как следствие повлекло за собой резкое снижение стоимости и арендных ставок. Так реальные сделки сегодня подразумевают дисконт не менее 50% от уровня цен лета прошлого года. Так например существуют реалные сделки с ценой 20-27,5 т.р. за кВ.м. офисов класса D и С. Арендодатели качественных офисных помещений соглашаются на 400-500 р/кВ.м. в месяц. Здесь наибольшее влияние имеет “ Формула успеха» На этом фоне наиболее привлекательно сегодня выглядят помещения подходящие для street-retail, что, наверное, является логичным. Как показывает история уличная торговля существует даже во времена военных действий. Самыми востребованными по-прежнему остаются мелкоформатные помещения до 100 м² с наличием витрин и высокого пешеходного трафика. В результате цены и арендные ставки за 2009 год на них были снижены всего на 15-25%. Немного сложней в сегменте крупноформатных помещений свыше 150 м², что обусловлено резким снижением активности потребителей такого рода помещений -банков и крупных федеральных торговых сетей. Следствием является снижение реальных цен в среднем на 35-40% по отношению к пиковым значениям. В целом в сегменте торговой недвижимости наблюдается наибольшая активность, как в арендных отношениях, так и в сфере купли-продажи.

Есть и совершенно новые игроки. Например с начала лета две новых продуктовых сети, основанных на базе крупных пищевых производств, занялись активным поиском и освоением торговых площадей формата «мини-маркет» или «магазин у дома». Еще одним веением нашего времени можно считать попытки некоторых ИП сменить торговый центр на отдельное помещение в хорошем месте в центре или открыть доп точку торговли, что раннее было сложно по причине высокой конкуренции среди арендатором и из-за завышенных арендных ставок. По прежнему остается высокий интерес к мелким торговым помещениям со стороны частного инвестора, интересующегося бизнесом рантье. Как правило такие инвестиции предполагаю сумму до 10 млн.р. Сложность в данном вопросе заключается в том, что потенциальные покупатели рассчитываю на цены с учетом нового витка кризиса со всеми истекающими из этого последствиями, а собственники очень инертные игроки, и идут на встречу только в случае жесткой потребности в живых деньгах. Склады Покупкой интересуются только под свой бизнес. В 2008 г спрос на аренду активно развивался в формате свыше 500 м², в связи с активным развитем федеральных торговых представительств в регионе. Сегодня большинство потребителей рассматривают варианты до 250 м², изредка 500 м². В связи со снижением покупательного спроса многие торговые сети и представительства сокращают свои товарные запасы, все чаще работая под заказ. Низкокачественные, неотапливаемые помещение практически не востребованы, т.к. сегодня можно снять хороший отапливаемый склад за 150-200 р кВ.м., предлагавшийся в 2008 году за 250-300 р/кВ.м.. Еще одной проблемой данного сегмента можно назвать пересчет кадастровой стоимости земли (иногда выше рыночной), и как следствие повышение ставок аренды и налога на нее. Данный фактор значительно снизил рентабельность логистического бизнеса, а в некоторых случаях может его привести к убыточности, т.к. складские комплексы занимают значительные по площади земельные участки.

ИСТОЧНИК: http://www.parusinc.ru/stati/32/

АВТОР: Хмель Максим

Возврат к списку новостей