В рамках ипотечного кредитования залогом может стать только недвижимое имущество — жилое или коммерческое помещение. Рынок в случае изъятия залога может подкинуть сюрприз как заемщику, так и банку.

Первый заместитель генерального директора ОАО "Кубанское ипотечное агентство" Ирина Павленко пояснила, что ипотека по федеральным стандартам предусматривает два вида залога — залог приобретаемого жилого помещения или уже имеющегося в собственности.

Первый случай называется "ипотека в силу закона", когда человек приобретает квартиру на кредитные деньги, становится ее собственником и тут же передает ее в залог банку как обеспечение полученного кредита. Когда заемщик закладывает имеющееся жилье, сделка называется «ипотека в силу договора».

Цену определяют заранее

Минимальный размер ипотечных кредитов рассчитан банками с экономической точки зрения, говорит Ирина Павленко.

Объем проводимой банком работы по оформлению ипотечного кредита от суммы не зависит. Минимальная сумма кредита, с которой банку эффективно и выгодно работать, составляет 350 тыс. рублей, а максимальные суммы устанавливаются банками в зависимости от имеющихся лимитов и могут достигать 20 млн рублей.

В соответствии с требованиями закона об ипотеке в закладной указана оценочная стоимость объекта, которая на момент сделки была определена независимым оценщиком, продолжает Ирина Павленко. Эта цена, если объект будет выставлен на торги за неуплату кредита, будет начальной продажной ценой. Если должник не согласен с этой ценой, он имеет право обратиться в суд с иском о проведении независимой оценки объекта залога.

При разнице между старой и новой ценой до 20%, по решению сторон, может быть принята как одна, так и другая. Если нынешняя рыночная стоимость отличается более чем на 20%, то сам залогодержатель вправе согласиться или не согласиться с этим отчетом об оценке, потому как прямые финансовые убытки возлагаются на кредитную организацию.

Эксперты отмечают, что на практике повторная оценка залога предпринимается очень редко.

Сюрпризы рынка

Ирина Павленко поделилась случаем из практики: «Один из заемщиков «Кубанского ипотечного агентства» в 2007 г. купил дом стоимостью 7 млн рублей, из которых 5 млн рублей были кредитными, — рассказывает она. — В конце 2008 г. случилось так, что заемщик не смог исполнять свои обязательства, и залогодержатель подал иск о взыскании. Но пока шел судебный процесс, разразился кризис, и стоимость жилья резко упала. На момент, когда объект был выставлен на продажу за 7 млн рублей, его реальная рыночная стоимость была 4 млн, поэтому на торгах его никто не приобрел. С вычетом в 25% этот объект перешел на баланс ипотечного агентства. Но за период от наступления просрочки до этого момента сумма пеней и долга составила около 9 млн рублей, то есть за заемщиком остался долг в размере 4 млн рублей».

Сейчас этот клиент продолжает жить в этом доме по договору аренды, но дом выставлен на продажу, а иск на довзыскание долга — вопрос времени, говорят в агентстве.

Источник: Оценщик.ру

Автор: Людмила Сновалова