Играть в футбол фундаменталиями — такими, как стоимость строительства, приток иногородних, дефицит земли под застройку, доступность ипотеки, доля “инвестиционных” квартир, в которых покупатель не собирается жить, — можно долго. Но стоит ли? В конечном счете все зависит от желания продавцов продавать, а покупателей — покупать. Но никто у нас не берется как следует расспросить тех и других об их мотивации. Как это сделали, например, Карл Кейс и Роберт Шиллер для основополагающей работы 1998 г. “Поведение покупателей жилья во время и после бума”.

 

Двух видных экономистов побудила провести это исследование относительная неудача Кейса в 1986 г.: он пытался проследить зависимость роста цен в Бостоне за предыдущие 10 лет от фундаменталий. Вроде тех, которые мы перечислили выше. Зависимость оказалась крайне слабой. Отрицательный результат — тоже результат: ученые поняли, что пора поговорить с людьми. Купив базу данных о 3871 покупателе жилья в мае 1988 г. в четырех городах, где наблюдался бум, — Сан-Франциско, Анахайме, Бостоне и Милуоки, они разослали по базе подробные анкеты. Потом — открытки с напоминанием. Затем повторили рассылку анкет тем, кто не ответил. И получили 886 ответов. От 90 до 95% респондентов сказали, что в той или иной степени рассматривали покупку жилья как инвестицию. Примерно половина считала свою покупку безрисковой. “Растущие цены, похоже, подавляют страх”, — писали Кейс и Шиллер.

 

Большинство опрошенных не понимали, почему, собственно, растут цены. “Здесь привлекательный регион”, “земля в дефиците”, — отвечали они на вопросы исследователей. К этим клише привыкли и мы, слушая московских риелторов. Кейс и Шиллер спросили своих респондентов, что они будут делать, если спрос понизится, а им надо будет продать жилье. 70% калифорнийцев заявили, что не будут снижать цены, а подождут, пока им заплатят, сколько они хотят. В Милуоки и Бостоне доля таких “твердокаменных” продавцов превысила половину. И совсем мизерная доля респондентов соглашалась в случае спада на рынке продать жилье дешевле, чем оно было куплено. При таких психологических установках нечего удивляться, что цены растут и тогда, когда предложение вдвое превышает спрос.

 

Кейс и Шиллер сделали вывод, что рынки жилой недвижимости — одни из самых иррациональных; бумы на этих рынках — явления по сути стадные, психологические. Что некий фундаментальный фактор — например, рост доходов населения — дает рынку лишь исходный толчок, а затем “ожидания людей формируются на основании предшествующего роста цен, а не знаний о фундаменталиях”.

 

Ну а устойчивость цен к снижению заложена в сам механизм бума. “Пузыри” на американских локальных рынках недвижимости лопались потому, что волна дефолтов по ипотечным кредитам вынуждала банки выбрасывать жилье на рынок. Сами домовладельцы никогда не сделали бы этого. А у нас фактор ипотечных дефолтов пока отсутствует. Продавцы будут стоять насмерть.

 

Шиллер и Кейс, пожалуй, крупнейшие специалисты по экономике американского рынка недвижимости. Они разработали самую точную методику измерения ценовой динамики — на основе только повторных сделок с теми же объектами. Ей теперь пользуется Standard & Poor’s. На S&P Case/Shiller Home Price Indexes в Чикаго с недавних пор торгуются фьючерсы. Американский рынок жилья исследован вдоль и поперек и почти уже понятен. Но Шиллер не отрекается от своих выводов 1988 г. “Первооснова бума на рынке жилья — вера в капитализм и будущий экономический рост — кажется непоколебимой”, — писал он уже в этом году, даже предупреждая, что американский жилищный “пузырь”, надувшийся за десятилетие, скоро может лопнуть.

 

Где-где, а у нас в будущий рост верят. Особенно пока не рушатся цены на нефть. Не ждите, что цены на московское жилье обвалятся в ближайшее время.