Методика оценки отчета по оценке недвижимости

№ п/п	Наименование раздела	Итоговый балл
1.	Общие требования к отчету	0-20
2.	Описание объекта оценки	0-10
3.	Анализ ННЭИ	0-20
4.	Анализ рынка	0-40
5.	Затратный подход	0-60
6.	Сравнительный подход	0-70
7.	Доходный подход	0-70
8.	Согласование результатов	0-10

Таблица №1 Общие требования к отчету (максимальный балл-20)

№ п/п	Критерий	Оценка
Требования, по которым оценивается их наличие (1 балл)
1.	Цели и задачи проведения оценки объекта оценки.
2.	Отчет должен быть постранично пронумерован, прошит, скреплен печатью, и подписан работником Оценщика, который имеет документ об образовании, подтверждающий получение им профессиональных знаний в области оценочной деятельности, и осуществил оценку объекта оценки, а также руководителем Оценщика.
3.	В отчете оценщик использует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования)
4.	В отчете приводится обоснование применение методов оценки для каждого из используемых подходов.
5.	Информация, используемая в отчете, должна содержать ссылки на источники ее получения
6.	В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
7.	В отчете приводится юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества.
8.	В отчете приводится основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
9.	В отчете приводится точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.
10.	В отчете приводятся стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки.
11.	В отчете должна быть указана последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.
12.	В отчете должны быть приведены ограничения и пределы применения полученного результата.
13.	Порядковый номер отчета.
14.	Дата составления отчета (дата осмотра объекта оценки).
15.	Дата проведения оценки (дата определения стоимости объекта оценки).
16.	Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
17.	В отчете приводятся все промежуточные расчеты, на основании которых определялась стоимость.
18.	В отчете используется информации, обеспечивающую достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения
19.	Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, а представленная в нем информация должна удовлетворять принципу необходимости и достаточности.
20.	Выводы и заключения должны быть обоснованы, и соответствовать результатам расчетов.

Таблица №2 Описание объекта оценки (максимальный балл-10)

Требования, по которым оценивается их наличие (2 балла)
1.	Наименования, местоположение и описание зданий, строений, сооружений, земельных участков (с указанием кадастровых номеров), входящих в состав объекта оценки.
2.	Описание имущественных прав на объект оценки.
3.	Назначение и разрешенное использование.
4.	Фактическое использование.
5.	Год постройки (для зданий, строений, сооружений).
6.	Дата ввода в эксплуатацию (постановки на баланс), инв. №.
7.	Первоначальная и остаточная стоимость по данным бухгалтерского учета.
8.	Износ согласно данным технического паспорта.
9.	Возможные ограничения в использовании зданий, строений, сооружений и земельных участков (памятники истории и культуры, сервитуты и т.п.).
10.	Описание помещений.

Таблица №3 Анализ ННЭИ (максимальный балл-20

Оценивается экспертно
критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования;
критерий 2: правильность использованных подходов (методов);
критерий 3: правильность арифметических вычислений.
№ п/п	Наименование раздела	1	2	3	Средний балл
1.	Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки	0-20	0-20	0-20	0-20

Таблица №4 Анализ рынка (максимальный балл-40)

Оценивается экспертно Критерий 1: полнота и качество изложения; Критерий 2: актуальность и достаточность информации
№ п/п	Наименование раздела	1	2	Средний балл
1.	Общая характеристика рынка земли в районе расположения объекта оценки.	0-5	0-5	0-5
2.	Общая характеристика рынка недвижимости в районе расположения объекта оценки.	0-5	0-5	0-5
3.	Общая характеристика рынка аренды сопоставимых и (или) аналогичных объектов.	0-5	0-5	0-5
4.	Определение объектов, которые могут быть созданы в ближайшее время на данном сегменте рынка (при наличии информации).	0-5	0-5	0-5
5.	Характеристика сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в том числе рынка аренды сопоставимых и (или) аналогичных объектов.	0-5	0-5	0-5
6.	Нормы прибыли на данном сегменте рынка.	0-5	0-5	0-5
7.	Анализ спроса и предложения на данном сегменте рынка.	0-5	0-5	0-5
8.	Прогнозы развития сегмента рынка.	0-5	0-5	0-5

Таблица №5 Затратный подход (максимальный балл-60)

Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений.
№ п/п	Наименование раздела	1	2	3	Средний балл
1.	Оценка стоимости имущественного права на земельный участок, в том числе не оформленного в установленном порядке, но обусловленного правом собственности на здания, строения, сооружения, проведенную методами сравнительного и (или) доходного подходов к оценке на основе анализа наиболее эффективного использования.	0-20	0-20	0-20	0-20
2.	Расчет суммы затрат на воспроизводство или замещение зданий, строений, сооружений.	0-10	0-10	0-10	0-10
3.	Обоснование величины накопленного износа зданий, строений, сооружений.	0-20	0-20	0-20	0-20
4.	Обоснование прибыли предпринимателя.	0-10	0-10	0-10	0-10

Таблица №6 Сравнительный подход (максимальный балл-70)

Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений.
№ п/п	Наименование раздела	1	2	3	Средний балл
1.	Описание не менее трех аналогов объекта оценки с указанием их:	0-40	0-40	0-40	0-40
1.1.	Местоположения;	0-5	0-5	0-5	0-5
1.2.	Площади земельного участка для эксплуатации здания (как правило);	0-5	0-5	0-5	0-5
1.3.	Назначения и текущего использования;	0-5	0-5	0-5	0-5
1.4.	Характеристики конструктивных особенностей и капитальности здания (например, группа капитальности, материал стен и других несущих конструкций);	0-5	0-5	0-5	0-5
1.5.	Состояния;	0-5	0-5	0-5	0-5
1.6.	Общей и полезной площади;	0-5	0-5	0-5	0-5
1.7.	Цены сделки, предложения или спроса	0-5	0-5	0-5	0-5
1.8.	Источника информации.	0-5	0-5	0-5	0-5
3.	Обоснование корректировок стоимостных показателей аналогов.	0-30	0-30	0-30	0-30
	Корректировка на местоположение
	Корректировка на дату предложения
	Корректировка на масштаб
	Корректировка на размер земельного участка
	Корректировка на группу капитальности
	Корректировка на состояние
	Корректировка на износ

Таблица №7 Доходный подход (максимальный балл-70)

Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений.
№ п/п	Наименование раздела	1	2	3	Средний балл
1.	Расчет рыночной ставки арендной платы с указанием источников информации;	0-10	0-10	0-10	0-10
2.	Обоснование доходов от объекта недвижимости (в т.ч. обоснование коэффициента загрузки)	0-10	0-10	0-10	0-10
3.	Обоснование состава и величины операционных расходов. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий. В состав операционных расходов включаются только те расходы, которые, как правило, несет арендодатель (в т.ч. коммунальных, платежей эксплуатационных, административно-хозяйственных расходов, налоговых и страховых выплат)	0-20	0-20	0-20	0-20
4.	При необходимости обоснование суммы и временной структуры расходов (инвестиций), необходимых для использования объекта оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на ремонт или реконструкцию существующих зданий, строений, сооружений).	0-10	0-10	0-10	0-10
5.	Обоснование расчета ставки дисконтирования или коэффициента капитализации.	0-20	0-20	0-20	0-20

Таблица №8 Согласование результатов (максимальный балл-10)

Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений.
№ п/п	Наименование раздела	1	2	3	Средний балл
1.	Обоснование весовых коэффициентов при определении итоговой величины стоимости, учитывающее в том числе: возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца; качество и обширность данных, на основе которых проводится оценка. При существенном расхождении результатов, полученных с применением различных подходов, анализ причин такого расхождения и обоснование приоритетного результата.	0-10	0-10	0-10	0-10

Методика оценки отчета по оценке бизнеса.

№ п/п	Наименование таблицы	Итоговый балл
1.	Общие требования к отчету	0-20
2.	Описание компании и объекта оценки	0-10
3.	Анализ финансово-хозяйственной деятельности	0-50
4.	Анализ отрасли и макроэкономики	0-30
5.	Затратный подход	0-50
6.	Доходный подход	0-70
7.	Сравнительный подход	0-30
8.	Согласование результатов и внесение итоговых корректировок	0-40
	Итого по отчету:	300

Таблица №1. Общие требования к отчету (максимальный балл-20)

№ п/п	Критерий	Наличие
Требования, по которым оценивается их наличие (1 балл)
1.	Цели и задачи проведения оценки объекта оценки.
2.	Отчет должен быть постранично пронумерован, прошит, скреплен печатью, и подписан работником Оценщика, который имеет документ об образовании, подтверждающий получение им профессиональных знаний в области оценочной деятельности, и осуществил оценку объекта оценки, а также руководителем Оценщика.
3.	В отчете оценщик использует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования)
4.	В отчете приводится обоснование применение методов оценки для каждого из используемых подходов.
5.	Информация, используемая в отчете, должна содержать ссылки на источники ее получения
6.	В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
7.	В отчете приводится юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества.
8.	В отчете приводится основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
9.	В отчете приводится точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.
10.	В отчете приводятся стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки.
11.	В отчете должна быть указана последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.
12.	В отчете должны быть приведены ограничения и пределы применения полученного результата.
13.	Порядковый номер отчета.
14.	Дата составления отчета (дата осмотра объекта оценки).
15.	Дата проведения оценки (дата определения стоимости объекта оценки).
16.	перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
17.	В отчете приводятся все промежуточные расчеты, на основании которых определялась стоимость.
18.	В отчете используется информация, обеспечивающую достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения
19.	Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, а представленная в нем информация должна удовлетворять принципу необходимости и достаточности.
20.	Выводы и заключения должны быть обоснованы, и соответствовать результатам расчетов.

Таблица №2. Описание компании и объекта оценки (максимальный балл-10)

Оценивается наличие раздела(1 балл)
№ п/п	Наименование рекомендуемого раздела	Наличие
1.	Официальные сведения
2.	Основные виды деятельности
3.	Корпоративная структура
4.	Акционеры
5.	Регистрация акций
6.	Права акционеров
7.	Выводы об объекте оценки: права вытекающие из владения объектом оценки
8.	История развития
9.	Деятельность на дату оценки
10.	Планы развития

Таблица №3. Анализ финансово-хозяйственной деятельности компании (максимальная балл –50)

Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений.
№ п/п	Наименование раздела	1	2	3	Средний балл
1.	Анализ балансовых отчетов	0-5	0-5	0-5	0-5
2.	Анализ валюты баланса	0-5	0-5	0-5	0-5
3.	Горизонтальный анализ	0-5	0-5	0-5	0-5
4.	Вертикальный анализ	0-5	0-5	0-5	0-5
5.	Анализ ликвидности	0-5	0-5	0-5	0-5
6.	Анализ финансовой устойчивости	0-5	0-5	0-5	0-5
7.	Анализ рентабельности	0-5	0-5	0-5	0-5
8.	Анализ деловой активности	0-5	0-5	0-5	0-5
9.	Анализ финансовый показателей (выручки, прибыли)	0-5	0-5	0-5	0-5
10.	Выводы по финансово-хозяйственной деятельности	0-5	0-5	0-5	0-5

Таблица №4 Анализ отрасли и макроэкономики (максимальный балл-30)

Оценивается экспертно Критерий 1: полнота и качество изложения; Критерий 2: актуальность и достаточность информации
№ п/п	Наименование раздела	1	2	Средний балл
1.	Нормативно-правовая база	0-5	0-5	0-5
2.	Рынки сбыта	0-5	0-5	0-5
2.	Отраслевые показатели	0-5	0-5	0-5
3.	Условия конкуренции	0-5	0-5	0-5
4.	Перспективы отрасли и ее общая привлекательность/	0-5	0-5	0-5
5.	Краткие выводы, характеризующие отрасль	0-5	0-5	0-5
6.	Анализ макроэкономических показателей	0-5	0-5	0-5

Таблица №4 Затратный подход (максимальный балл-50)

Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений.
№ п/п	Наименование раздела	1	2	3	Средний балл
1.	Описание выбранного метода	0-5	0-5	0-5	0-5
2.	Оценка основных средств	0-5	0-5	0-5	0-5
3.	Оценка нематериальных активов	0-5	0-5	0-5	0-5
4.	Оценка незавершенного строительства	0-5	0-5	0-5	0-5
5.	Оценка долгосрочных финансовых вложений	0-5	0-5	0-5	0-5
6.	Оценка запасов	0-5	0-5	0-5	0-5
7.	Оценка дебиторской задолженности	0-5	0-5	0-5	0-5
8.	Оценка краткосрочных финансовых вложений	0-5	0-5	0-5	0-5
9.	Оценка обязательств	0-5	0-5	0-5	0-5
10.	Расчет стоимости компании с применением затратного подхода	0-5	0-5	0-5	0-5

Таблица №5 Доходный подход (максимальный балл-70)

Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений.
№ п/п	Наименование раздела	1	2	3	Средний балл
1.	Описание выбранного метода оценки	0-5	0-5	0-5	0-5
2.	Выбор прогнозного периода	0-5	0-5	0-5	0-5
3.	Расчет ставки дисконтирования	0-5	0-5	0-5	0-5
4.	Анализ и прогноз выручки	0-5	0-5	0-5	0-5
5.	Анализ и прогноз затрат	0-5	0-5	0-5	0-5
6.	Расчет чистой прибыли	0-5	0-5	0-5	0-5
7.	Расчет изменения собственного оборотного капитала	0-5	0-5	0-5	0-5
8.	Расчет капитальных вложений	0-5	0-5	0-5	0-5
9.	Расчет изменения долгосрочной задолженности	0-5	0-5	0-5	0-5
10.	Расчет денежных потоков	0-5	0-5	0-5	0-5
11.	Расчет стоимости компании в постпрогнозный период	0-5	0-5	0-5	0-5
12.	Корректировка на неоперационные активы	0-5	0-5	0-5	0-5
13.	Корректировка на избыток/недостаток собственных оборотных средств на дату оценки	0-5	0-5	0-5	0-5
14.	Итоговый вывод о стоимости по доходному подходу	0-5	0-5	0-5	0-5

Таблица №6 Сравнительный подход (максимальный балл-30)

Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений.
№ п/п	Наименование раздела	1	2	3	Средний балл
1.	Описание выбранного метода оценки	0-5	0-5	0-5	0-5
2.	Критерии выбора компаний-аналогов	0-5	0-5	0-5	0-5
3.	Краткое описание компаний-аналогов и с расчетными показателями	0-5	0-5	0-5	0-5
4.	Расчет мультипликаторов	0-5	0-5	0-5	0-5
5.	Расчет стоимости компании	0-5	0-5	0-5	0-5
6.	Итоговые корректировки	0-5	0-5	0-5	0-5

Таблица №7 Согласование и внесение итоговых корректировок

Оценивается экспертно критерий 1: полнота, качество изложения и обоснования; критерий 2: правильность использованных подходов (методов); критерий 3: правильность арифметических вычислений.
№ п/п	Наименование раздела	1	2	3	Средний балл
1.	Обоснование весовых коэффициентов	0-5	0-5	0-5	0-5
2.	Расчет итоговой стоимости	0-5	0-5	0-5	0-5
3.	Корректировка на контроль	0-5	0-5	0-5	0-5
4.	Корректировка на ликвидность	0-5	0-5	0-5	0-5

http://amtpp.ru/methods/

Возврат к списку новостей