Приложение к распоряжению Департамента имущества города Москвы от 08.08.2006г. № 2455-р

Рекомендации к отчету об оценке стоимости нежилой недвижимости

Глава 1. Общие положения

Настоящие Рекомендации к отчету об оценке стоимости нежилой недвижимости (далее - Рекомендации) разработаны в соответствии с положениями Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности в РФ») и Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г. № 519 (далее – Стандарты оценки), и представляют собой рекомендации к форме и содержанию отчета об оценке, который составляется по заказу Департамента имущества города Москвы (далее - ДИГМ).

Данный документ имеет следующие цели:

-         унификация Отчетов об оценке, выполняемых по заказу ДИГМ;

-         упрощение процедуры проверки Отчетов ответственными лицами ДИГМ;

-         упрощение контроля Отчета со стороны оценщика, после составления Отчета;

-         упрощение процедуры рецензирования Отчета в случаях, когда рецензия необходима.

С целью практического применения Рекомендаций разработана Сводная таблица, содержащая основные положения Рекомендаций (приложение 1 к Рекомендациям). В Сводной таблице Оценщик на этапе контроля собственного Отчета отмечает наличие/отсутствие того или иного пункта Рекомендаций.

На этапе проверки или рецензии Отчета наличие Сводной таблицы, как приложения к Отчету об оценке, помогает проверяющему быстро составить впечатление об Отчете.

Оценщику, в свою очередь, составление Сводной таблицы помогает избежать ошибок и неточностей в Отчете.

Настоящие Рекомендации содержат общие положения по форме и содержанию «Отчета об оценке объекта нежилой недвижимости» (далее – Отчета).

В приложении 4 к Рекомендациям приведены Типовые ошибки при составлении отчетов.

Отдельные рекомендации к составлению отчета об оценке объектов, имеющих специфические особенности, например, объекты незавершенные строительством, объекты недвижимости, отнесенные к объектам культурного наследия, гостиницы и т.д., будут устанавливаться дополнительными Рекомендациями.

Глава 2. Общие рекомендации к отчету об оценке

Отчет должен содержать обоснованное мнение Оценщика о стоимости объекта недвижимости. При этом, согласно Закону «Об оценочной деятельности в РФ», при составлении Отчета Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность Отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

При ссылке в Отчете на профессиональное (экспертное) мнение Оценщика учитывается следующее определение этого термина:

Профессиональное (экспертное) мнение оценщика – основанное на требованиях законодательства РФ, положениях кодекса профессиональной и деловой этики, международных и федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, аргументированное, подтвержденное соответствующими исследованиями и верифицированное заключение о рыночной или иной стоимости объекта оценки, выраженное в письменной форме в отчете об оценке, как документе, имеющем доказательственное значение.

Необходимым условием подготовки качественного Отчета является удовлетворение его следующим критериям:

- Соответствие Отчета установленным требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности.

- Отчет должен формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех существенных аспектах, которые влияют на его стоимость (подробное описание объекта оценки, включая сведения об ограничениях (обременениях) объекта оценки, позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости и т.д.).

- Отчет должен быть «прозрачным», т.е. представлен в таком виде, чтобы пользователь мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения стоимости объекта оценки (включая расчет отдельных показателей).

- В Отчете об оценке должен быть четко аргументирован выбор конкретных подходов к оценке, методов оценки и способов определения отдельных показателей.

- Данные, используемые в Отчете об оценке, должны поддаваться верификации, т.е. должна существовать объективная возможность проверки достоверности всех указанных в Отчете фактов (в частности, стоимости и характеристик сопоставимых объектов, набора прав, ассоциируемых с объектом оценки и т.п.).

- В Отчете об оценке должны найти отражение все обстоятельства, допущения, ограничения, которые принимались во внимание в процессе оценки.

Глава 3. Основные рекомендации к структуре отчета об оценке

В общем случае Отчет должен иметь следующие обязательные разделы:

1) Титульный лист.

На титульном листе указывается название Отчета, например, «Отчет об оценке объекта недвижимости общей площадью 312,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петровская, д.7», дата составления отчета, порядковый номер отчета, наименование Оценщика.

2) Заключение о стоимости.

Заключение о стоимости является неотъемлемой частью Отчета и содержит изложенное в произвольной форме сообщение Заказчику о результатах проведения оценки. В этой части указывается:

-       основание проведения оценки;

-       дата проведения оценки;

-       дата составления отчета;

-       наименование Оценщика;

-       наименование, место нахождения и общая площадь объекта оценки;

-       выбранный вариант наилучшего и наиболее эффективного использования (далее – ННЭИ);

-       цель проведения оценки;

-       итоговая величина стоимости объекта оценки (без НДС, отдельно НДС, итого с НДС);

-       ссылка на стандарты, в соответствии с которыми подготовлен Отчет об оценке.

Примерная форма Заключения о стоимости представлена в Приложении № 2 к настоящим Рекомендациям.

3) Содержание.

4) Раздел 1. «Общая часть».

5) Раздел 2. «Описание объекта оценки»

6) Раздел 3. «Анализ рынка».

7) Раздел 4. «Анализ ННЭИ»

8) Раздел 5. «Расчет стоимости в рамках затратного подхода».

9) Раздел 6. «Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода».

10) Раздел 7. «Расчет стоимости в рамках доходного подхода».

11) Раздел 8. «Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки».

12) Приложение 1. Документы оценщика.

13) Приложение 2. Документы, предоставленные Заказчиком.

14) Приложение 3. Фотографии объекта оценки.

Глава 4. Основные рекомендации к разделу отчета «общая часть»

Данный раздел должен включать следующие обязательные подразделы:

основные положения об оценке;

последовательность определения стоимости объекта оценки;

перечень использованных при проведении объекта оценки данных;

заявление оценщика;

принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки.

4.1. Рекомендации к подразделу «Последовательность определения стоимости объекта оценки»

В данном подразделе необходимо описать последовательность выполняемых этапов оценки. В общем случае процесс оценки состоит из следующих этапов:

осуществление запроса, сбора и обработки информации об объекте оценки;

осмотр и фотографирование объекта оценки;

анализ рынка, к которому относится объект оценки с проведением сбора и обработки рыночной информации, необходимой для проведения оценки объекта;

анализ ННЭИ;

выбор и обоснование использования или отказа от использования подходов к оценке, а также выбор методов оценки в рамках каждого из используемых подходов к оценке;

расчет стоимости объекта оценки в рамках каждого из выбранных подходов к оценке;

обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

составление и передача Заказчику Отчета.

Осуществляя оценку по вышеописанной схеме, Оценщик конкретизирует свою работу в рамках каждого из этапов в соответствии с особенностями объекта оценки, задачей оценки и объемом доступной информации.

4.2. Рекомендации по запросу необходимой информации об объекте оценки

Для определения качественных и количественных характеристик объекта оценки Оценщик запрашивает у Заказчика на бумажных носителях копии следующих документов:

Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество - документы, подтверждающие существующие права на объект оценки, в том числе:

свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из единого реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним),

договор аренды земельного участка,

решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка,

иные документы, из которых может быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на земельный участок, здание (помещение), сооружение и передаточное устройство, входящие в состав объекта оценки.

Документы, содержащие сведения о наличии обременении (ограничений) прав на объект оценки, в том числе:

договор залога (ипотеки),

договор аренды (субаренды),

договор доверительного управления,

определение суда об аресте имущества, иные документы.

Документы, выданные органами (организациями), осуществляющими технический учет и инвентаризацию зданий, сооружений, передаточных устройств, в том числе:

технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ),

справка БТИ о состоянии здания/помещения,

экспликация,

поэтажный план,

иные документы, из которых может быть получена информация об объемно-планировочных решениях оцениваемых улучшений.

Данные о физических границах земельного участка, в том числе:

кадастровый план земельного участка

ситуационный план земельного участка,

генеральный план,

иные карты-схемы с обозначением строений на земельном участке.

Справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу.

Справка о величине эксплуатационных расходов, связанных с объектом недвижимости, может включать расчет размера расходов в разрезе следующих показателей:

налог на имущество;

платежи за землю (земельный налог, арендная плата);

коммунальные платежи (газ, электричество, водоснабжение, канализация, теплоснабжение и т.п.);

страховые платежи;

расходы, связанные с техническим обслуживанием здания (обслуживание лифтов, содержание и обслуживание противопожарных систем и систем сигнализации, сервисных систем, средств малой механизации и технологического оборудования, дезинсекция и т.п.);

оплата клининга и хозяйственное обслуживание (комплексная уборка помещений здания и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, очистка снега с крыш и тротуаров, дезинсекция и дератизация);

оплата услуг круглосуточной охраны, обеспечение системы контроля доступа, обслуживание паркинга;

расходы на управление зданием (эксплуатация здания осуществляется профессиональной управляющей компанией);

расходы на текущий ремонт;

прочие расходы.

Договора аренды (субаренды), заключенные по помещениям оцениваемого объекта.

Данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки.

Любые другие документы, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки.

Специалист проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности для определения рыночной стоимости объекта оценки.

При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить дополнительные комментарии и пояснения относительно состава предоставленных документов и содержащейся в них информации об объекте оценки.

4.3. Рекомендации к проведению осмотра объекта оценки и его фотографированию

При осуществлении осмотра объекта оценки необходимо придерживаться следующих требований:

осмотр должен осуществлять работник Оценщика (или иной представитель Оценщика);

осмотр должен сопровождаться фотографированием всего объекта недвижимости, его отдельных частей, блоков, помещений, при этом, если у объекта есть существенные дефекты конструкций, эти повреждения также должны быть зафиксированы

должны быть сфотографированы виды из окон Объекта оценки (если в объекте оценки нет окон, должна быть сфотографирована прилегающая территория).

4.4. Рекомендации к подразделу «Основные положения об оценке»

В данном подразделе необходимо указать общие сведения, касающиеся проведения объекта оценки, такие как:

основание для проведения оценки;

точное описание объекта оценки: данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект оценки:

наименование объекта оценки в соответствии с правоустанавливающими документами;

полный адрес места нахождения объекта;

описание набора прав, ассоциируемых с объектом оценки. Из описания должно быть ясно, что представляет собой объект недвижимости (свободный земельный участок или земельный участок с улучшениями (готовый объект/незавершенное строительство);

если оценке подлежит только часть здания, то указывается площадь оцениваемых помещений, номера помещений согласно плану здания или расположение помещений отмечается иным способом;

для земельного участка указывается площадь, кадастровый (условный) номер, вид права;

сведения об Оценщике и Специалистах Оценщика, принимавших участие в составлении Отчета об оценке; если в составлении отчета принимали участие несколько специалистов – с указанием того, кто какой раздел подготовил;

наименование Оценщика: в соответствии с учредительными документами (полное наименование с указанием организационно-правовой формы);

местонахождение Оценщика;

почтовый адрес, номер телефона (факса), адрес интернет-сайта и т.п.;

сведения о выданной Оценщику лицензии на осуществление оценочной деятельности: наименование органа, выдавшего лицензию, номер лицензии и дата выдачи, срок действия лицензии;

сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика: наименование страховщика, номер страхового полиса и дата выдачи, срок действия страхового полиса.

Сведения о специалистах Оценщика, принимавших участие в составлении Отчета об оценке:

указываются:

полные фамилия, имя, отчество специалистов, принимавших участие в составлении Отчета,

данные об их специальном (профессиональном) образовании с указанием наименования учебного заведения, полученной квалификации (специальности),

номера и даты выдачи диплома и иные необходимые сведения, например, о сроках повышения квалификации;

вид определяемой стоимости в соответствии со Стандартами;

дата определения стоимости (дата проведения оценки);

дата составления Отчета;

порядковый номер Отчета;

цели проведения оценки: установление рыночной или отличной от рыночной стоимости объекта;

задачи проведения оценки - указывается содержание предполагаемых действий в отношении объекта оценки. Например: совершение сделки купли-продажи, передача имущества в залог, сдача имущества в аренду, проведение торгов, отражение имущества в бухгалтерской отчетности и т.п.

4.5. Рекомендации к подразделу «Перечень данных, использованных при проведении оценки объекта оценки»

В тексте Отчета указывается перечень документов, используемых Оценщиком в Отчете (с указанием вида, наименования, номера и даты выдачи документа).

4.6. Рекомендации к подразделу «Заявление оценщика»

Заявление о качестве есть официальное объявление Оценщика о соответствии Отчета требованиям действующего законодательства и используемым стандартам оценки.

Ниже приведен перечень положений, являющихся частью заявления о качестве Отчета об оценке.

Все факты, изложенные в настоящем Отчете, верны и соответствуют действительности.

Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы принадлежат самим оценщикам и действительны:

исключительно в пределах оговоренных в настоящем Отчете допущений и ограничивающих условий.

Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действовал непредвзято и без предубеждения по отношению к заинтересованным в сделке сторонам.

Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами настоящего Отчета об оценке.

Анализ, мнения и выводы были получены, а настоящий Отчет составлен в полном соответствии с Требованиями Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности».

4.7. Рекомендации к подразделу «Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки»

Ниже приводится типовой перечень допущений и ограничивающих условий.

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь с учетом указанных в нем целей.

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемую собственность. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в Отчете.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому в Отчете содержатся ссылки на источники информации.

Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату определения стоимости объекта оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Ни Заказчик, ни Специалисты Оценщика не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

Отчет содержит профессиональное мнение Специалистов Оценщика относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Помимо общих допущений и ограничивающих условий, указываются все частные допущения и ограничения, которые принимались в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки.

Глава 5. Основные рекомендации к разделу отчета «Описание объекта оценки»

Описание объекта оценки содержит информацию, необходимую для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки. В описании указываются:

состав объекта оценки (земельный участок и улучшения в составе объекта оценки);

назначение и текущее использование объекта оценки;

описание местоположения объекта оценки (транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, ближайшее окружение, удобство подъездных путей, иные факторы, влияющие на привлекательность и престижность местоположения объекта оценки);

описание характеристик земельного участка (площадь, категория земель, разрешенное использование, наличие и состав коммуникаций, обустройство участка (дороги, газоны, тротуары и т.п.), наличие ограждения, иные сведения);

описание характеристик улучшений (год постройки, общая и полезная площадь, состав площадей в разрезе функционального назначения, строительный объем здания, этажность здания, описание основных конструктивных элементов, состояние основных конструкций и уровень внутренней отделки помещений, состав коммуникаций и прочих инженерных систем; если объектом оценки является помещение или часть здания, в Отчете об оценке приводится описание здания и описание оцениваемых помещений, включая их расположение в здании; иные сведения);

балансовая стоимость имущества на последнюю отчетную дату и реквизиты собственника имущества;

описание вида оцениваемых прав на объект оценки с указанием обременений (ограничений);

описание вида оцениваемых прав на земельных участок, входящий в состав объекта оценки, с указанием обременений (ограничений);

указание на принадлежность объекта оценки к объектам культурного наследия, если он таковым является.

Конкретный перечень рассматриваемых показателей зависит от типа оцениваемой недвижимости.

Описание объекта оценки должно формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех аспектах, которые влияют на ценность рассматриваемого имущества.

Также в данном разделе должна быть приведена карта – схема расположения объекта оценки, крупномасштабная (положение объекта на карте Москвы) и мелкомасштабная – положение на улице.

Глава 6. Основные рекомендации к разделу отчета «Анализ рынка»

Стоимость недвижимости определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Поэтому в Отчете об оценке недвижимости следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости.

Основные направления анализа рыночной ситуации включают:

Обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе. В составе показателей, характеризующих социально-экономическую ситуацию в регионе, как правило, рассматриваются: объем валового регионального продукта, объекта промышленного производства, оборот розничной торговли, структура экономики региона, индекс потребительских цен, уровень доходов населения, наиболее значимые промышленные предприятия региона, другие показатели.

Обзор состояния рынка недвижимости региона дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика предложения (спроса) отдельных типов недвижимости, степень открытости и емкость рынка, характеристика участников рынка купли-продажи и аренды недвижимости, политика местных органов власти в области землепользования и развития рынка недвижимости в целом, другие показатели. Кроме того, обзор состояния рынка недвижимости региона включает анализ рынка земельных участков и уровня цен на строительство в регионе.

Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки, должен отражать тенденции и ситуацию в сегменте рынка недвижимости, которые сложились на дату определения стоимости. Содержательная часть анализа, как правило, проводится в трех направлениях: анализ спроса, анализ предложения, анализ взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются все значимые факторы для данного конкретного типа недвижимости: класс объектов, местоположение, площадь и т.п. Дается характеристика сегмента рынка, динамика цен (арендных ставок) в сегменте, уровень затрат на строительство. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, подкрепляющие сделанные аналитические выводы. В рамках обзора дается прогноз перспектив развития рассматриваемого сегмента рынка.

Отраслевой обзор составляется в случае, если оценивается недвижимость, входящая в состав комплекса имущества, на основе которого организовано производство определенных товаров (услуг). Это так называемая производственная недвижимость (например, недвижимость птицефабрики, тепличного хозяйства и т.п.). Отраслевой обзор включает анализ объема производства и структуры отрасли, основных участников рынка, перспектив развития отрасли.

Конкретный перечень рассматриваемых показателей в каждом случае должен соответствовать основным задачам выполняемой оценки, а также должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости.

Результатом анализа рыночной ситуации является четкое позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости. При этом Специалист указывает критерии, которыми он руководствовался при позиционировании.

Глава 7. Основные рекомендации к разделу отчета «Анализ ННЭИ»

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки предполагает отбор вариантов альтернативного использования. Список вариантов формируется, как правило, с учетом возможности полного или частичного изменения функционального назначения, конструктивных решений (например, ремонт, реконструкция, новое строительство, снос), изменения состава прав, других параметров, а также с учетом разрешенного варианта использования земельного участка.

На практике анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования нескольким критериям по следующему алгоритму:

Отбор вариантов использования объекта оценки, соответствующих действующих законодательству.

Проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на физическую осуществимость.

Проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на экономическую целесообразность.

Выбор экономически приемлемого использования, которое будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Формулирование вывода о варианте наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, как правило, проводится сначала для участка земли как незастроенного, а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. При этом учитываются затраты на снос строений и на денежные компенсации пользователям, выселяемым при сносе имеющегося строения.

В первую очередь при анализе следует определить какие варианты использования соответствуют действующему законодательству.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это тот вариант использования, при котором стоимость недвижимости будет максимальной.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничение этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия.

Глава 8. Основные рекомендации к разделу отчета «Расчет стоимости в рамках затратного подхода»

Расчет рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода предполагает следующую последовательность действий:

расчет рыночной стоимости прав на земельный участок;

расчет суммы затрат на создание улучшений, аналогичных (идентичных) улучшениям объекта оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом прибыли инвестора;

определение накопленного (совкупного) износа улучшений;

расчет стоимости воспроизводства (замещения);

расчет рыночной стоимости объекта оценки как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости воспроизводства (замещения) улучшений.

8.1. Рекомендации к определению стоимости прав на земельный участок

Оценка рыночной стоимости прав на земельный участок проводится на основе результатов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Для определения стоимости прав на земельный участок рекомендуется использовать методы, описанные в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 07 марта 2002 г. № 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков", и в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков".

Частные случаи.

Оценщик может использовать метод, не описанный в вышеуказанных методических рекомендациях, однако часто применяемый Оценщиками на практике – метод определения стоимости права аренды земельного участка на основе данных постановления Правительства Москвы от 27 июля 2004 г.№ 522-ПП с учетом корректировки на рыночные условия.

В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки путем вычитания из рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок и затрат, связанных с этим переоформлением.

В случае, если земельный участок, входящий в состав объекта оценки, находится на праве бессрочного пользования, то в расчетах необходимо руководствоваться положениями Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, в частности ст. 3 п. 2, гласящей, что «при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений». Таким образом, расчет стоимости земельного участка необходимо производить по вышеописанному алгоритму.

В случае отсутствия документа, определяющего площадь земельного участка, входящего в состав объекта оценки, для объектов недвижимости, расположенных на территории г. Москвы, необходимо руководствоваться положениями ст. 1 Закона г. Москвы № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» от 16 июля 1997 г., в которой указано, что до межевания территории площадь земельного участка определяется суммированием площади застройки и расчетной дополнительной площади (для использования соответствующего здания или сооружения), принимаемой равной наименьшему из трех показателей:

-             площади застройки;

-             площади незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;

-             площади, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующей зданию или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь.

В том случае, когда не представляется возможным определить размер дополнительной площади (данный факт должен быть Оценщиком обоснован), Оценщик в качестве площади земельного участка, входящего в состав объекта оценки, использует площадь застройки.

В случае, если объектом оценки является встроенное (пристроенное) помещение, площадь земельного участка, приходящая на объект оценки, определяется путем умножения площади земельного участка, занимаемого зданием и необходимым для его использования, на долю общей площади объекта оценки в общей площади здания.

8.2. Рекомендации к определению суммы затрат на создание улучшений, аналогичных (идентичных) улучшениям объекта оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом прибыли инвестора

При использовании методов, основанных на укрупненных и (или) поэлементных показателях стоимости строительства, сопоставимость аналога (аналогичного конструктивного элемента) должна подтверждаться указанием значений сравниваемых характеристик аналога (аналогичного конструктивного элемента) и объекта оценки.

К примеру, при использовании Сборников УПВС или Ко-Инвест^® в Отчете об оценке, помимо наименования сборника и номера аналога (таблицы), дается сравнение таких характеристик аналога и улучшений объекта оценки, как функциональное назначение, этажность, строительный объем, площадь, материал основных конструктивных элементов, состав инженерных систем и т.п.

Значения параметров зданий/сооружений должны быть определены Оценщиком на основе исходных документов, предоставленных Заказчиком, а в случае определения значений Оценщиком подробно расписан способ определения.

Значение величины прибыли предпринимателя - величины наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений, необходимо определять на основе проведенного анализа рынка, к которому относится объект оценки, и подтверждать ссылкой на конкретный источник получения информации.

Физический износ улучшений определяется с учетом их фактического технического состояния. Техническое состояние улучшений определяется с учетом результатов осмотра и интервью с представителями Заказчика. Величина физического износа улучшений подтверждается описанием технического состояния основных конструктивных элементов и инженерных систем, входящих в состав объекта оценки. Основанием для определения фактического состояния объекта недвижимости должна являться информация о фактическом состоянии конструктивных элементов строений. Величина физического износа улучшений подтверждается описанием технического состояния основных конструктивных элементов и инженерных систем, входящих в состав объекта оценки. Способ определения величины физического износа определяется оценщиком – методом срока жизни или методом разбивки по компонентам или пр.

При оценке функционального или внешнего износа выявляются все потенциальные факторы указанных видов обесценения, эти факторы последовательно рассматриваются с точки зрения степени их влияния на стоимость оцениваемого объекта. На основе проведенного анализа делается вывод о необходимости расчета величины функционального и/или внешнего износа.

Способ расчета величины функционального и/или экономического износа должен обосновываться в Отчете об оценке.

Глава 9. Основные рекомендации к разделу отчета «Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода»

В рамках сравнительного подхода наиболее предпочтительным является использование метода сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий.

Подробное исследование рынка с целью отбора и получения достоверной информации о сопоставимых объектах.

В целях настоящих Рекомендаций под сопоставимым объектом понимается сходный объекту оценки по основным экономическим, техническим и другим характеристикам другой объект, цена которого известна из сделки или предложения (спроса) на продажу объекта. Таким образом, при отсутствии или недоступности информации о ценах сделок с аналогичными объектами допускается использование цен предложения (спроса).

Выбор единицы сравнения. Как правило, в качестве единицы сравнения выбирается стоимость за 1 кв. м общей площади объекта.

Выбор элементов сравнения (ценообразующих факторов). В оценочной практике принято выделять несколько основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в Отчете об оценке в обязательном порядке.

Состав передаваемых прав на объект (как на улучшения, так и на земельный участок).

Условия финансирования (оплата в рассрочку, ипотечный кредит, ссуда, государственное финансирование и т.п.).

Условия продажи. Сделки (купля-продажа, сдача в аренду, имущественный наем, мена, дарение, ипотека, долевое строительство, расторжение договора и т.п.)

Время продажи (дата предложения).

Местоположение (учитывая привлекательность локального местоположения, транспортную доступность (близость станции метро, железной дороги, автомагистрали), близость областного центра и т.п.).

Физические характеристики (встроенное помещение или отдельно стоящее здание, площадь, состав площадей для многофункциональных объектов и т.д.).

Технические характеристики (состояние основных конструкций, уровень внутренней отделки, состав и наличие коммуникаций и т.п.).

Конкретный перечень рассматриваемых элементов сравнения в каждом случае должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости. Примерный перечень элементов сравнения для офисных, торговых и производственно - складских помещений представлен в приложении 3 настоящих Рекомендаций.

Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

9.1. Рекомендации к отбору и описанию сопоставимых объектов

Отбор сопоставимых объектов ведется по нескольким наиболее важным ценообразующим характеристикам, главные из которых: принадлежность к одному сегменту рынка и местоположение.

Число сопоставимых объектов, используемых в расчетах, должно быть не менее трех.

Информация о сопоставимых объектах должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта. В Отчете об оценке по каждому аналогу даются значения всех рассматриваемых ценообразующих характеристик.

В Отчете об оценке раскрываются источники информации о сопоставимых объектах. Обязательно указывается номер телефона, контактное лицо и/или наименование организации.

Для печатных изданий указываются: наименование издания, год, номер, номер страницы, для Интернет-источников: ссылка, наименование Интернет-сайта и/или наименование компании, дата обращения к соответствующей ссылке.

Также необходимо указывать дату продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта.

9.2. Рекомендации к внесению поправок по каждому элементу сравнения

Сначала последовательно вносятся поправки по первым четырем элементам сравнения (состав передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, время продажи), далее порядок внесения корректировок выбирается Специалистом Оценщика в зависимости от выбранных элементов сравнения.

Способ (метод), а также их расчет должны быть обоснованы. Как правило, для определения размера поправок используется метод, основанный на анализе парных продаж, метод корреляционно - регрессионного анализа, экспертный метод.

Отказ от корректирования стоимостей сопоставимых объектов по каким-либо элементам сравнения должен быть аргументирован.

Рекомендуется, чтобы суммарное значение поправок по каждому сопоставимому объекту не превышало 30%, в случае превышения данного значения, Оценщик обосновывает полученное значение суммарной корректировки.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках данного метода производится с учетом количества и размера введенных поправок, а также принимая во внимание значимость элементов сравнения, по которым вводились поправки.

Выбор способа согласования скорректированных стоимостей сопоставимых объектов должен быть обоснован.

При использовании для расчета рыночной стоимости объекта оценки среднего арифметического значения скорректированных стоимостей единицы сравнения сопоставимых объектов рекомендуется, чтобы отклонение скорректированной стоимости единицы сравнения каждого сопоставимого объекта от среднего арифметического значения скорректированных стоимостей единицы сравнения всех сопоставимых объектов не превышало 15%.

Глава 10. Основные рекомендации к разделу отчета «Расчет стоимости в рамках доходного подхода»

Реализация доходного подхода предполагает использование метода капитализации дохода или метода дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется для таких объектов оценки, для которых вариант их наиболее эффективного использования предполагает получение в будущем денежных потоков, равных по величине, либо изменяющихся с одинаковыми темпами. В остальных случаях используется метод дисконтированных денежных потоков. Выбор конкретного метода оценки в рамках доходного подхода должен обосновываться в Отчете об оценке.

В общем случае определение чистого операционного дохода (ЧОД) предполагает следующую последовательность действий:

Определение потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой максимальный годовой доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов.

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и потерь при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД).

Определение эксплуатационных расходов, связанных с функционированием объекта оценки, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном сегменте рынка, в том числе:

условно-постоянные – расходы, не зависящие от степени загрузки объекта недвижимости;

условно-переменные - расходы, зависящие от степени загрузки объекта недвижимости;

расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Определение чистого операционного дохода путем вычитания из действительного валового дохода величины эксплуатационных расходов.

На последнем этапе происходит пересчет чистого операционного дохода в рыночную стоимость объекта оценки рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.

10.1. Рекомендации к определению чистого операционного дохода

В качестве единицы сравнения, как правило, выбирается ставка арендной платы в год 1 кв. м общей площади или 1 кв. м полезной площади объекта оценки.

При отборе, описании сопоставимых объектов, а также внесении поправок по каждому элементу сравнения необходимо придерживаться рекомендаций, описанных в главе 9 настоящих Рекомендаций.

При определении потенциального валового дохода необходимо соблюдать соответствие выбранной единицы сравнения количества этих единиц объекта оценки (например, в случае выбора в качестве единицы сравнения - ставка арендной платы в год 1 кв. м полезной площади, то при определении потенциального валового дохода необходимо использовать полезную площадь объекта оценки).

При определении показателя потерь от недоиспользования объекта оценки как ориентир должен использоваться среднерыночный диапазон значений данного показателя, определенный на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Отклонение показателя потерь от недоиспользования для объекта оценки от уровня среднерыночного показателя (значение меньше значения нижней границы среднерыночного диапазона или больше значения верхней границы среднерыночного диапазона) должно быть обоснованно.

Оценщик может использовать для определения величины эксплуатационных расходов как среднерыночный показатель таких расходов (удельный абсолютный на единицу измерения объекта оценки либо относительный к величине дохода объекта) для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, так и поэлементный анализ и расчет эксплуатационных расходов по объекту оценки.

Величина расходов на замещение рассчитывается путем суммирования произведений требуемой суммы к накоплению для замещения быстроизнашивающегося конструктивного элемента на фактор фонда возмещения, рассчитанный исходя из срока эксплуатации конструктивного элемента и обоснованно выбранной процентной ставки.

Если здание как объект оценки включает помещения различного функционального назначения (офисные, складские, торговые и т.п.), то, как правило, чистый операционный доход определяется в разрезе каждого вида площадей.

Амортизационные отчисления не должны учитываться в составе эксплуатационных расходов.

Как правило, величина чистого операционного дохода (ЧОД) используется на доналоговой основе, в случае учета налога на прибыль при расчете ЧОДа данный факт должен быть корректно учтен в ставке капитализации.

Валюта, используемая при расчете ЧОДа и соответствующая выбранному значению ставки дисконтирования, должны быть одинаковыми.

10.2. Рекомендации к пересчету чистого операционного дохода в рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации дохода

Расчет коэффициента капитализации рекомендуется определять одним из следующих способов:

методом рыночной экстракции;

методом кумулятивного построения.

10.3. Рекомендации к определению коэффициента капитализации методом рыночной экстракции

Метод рыночной экстракции заключается в сопоставлении чистого операционного дохода, который могут принести объекты, сопоставимые с объектом оценки, при сдаче их в аренду, и цен продаж (предложения, спроса) этих же объектов.

Желательно, чтобы коэффициент капитализации методом рыночной экстракции рассчитывался не менее, чем по 5 сопоставимым объектам.

Объекты, используемые для определения коэффициента капитализации должны быть сопоставимы с объектом оценки по двум основным параметрам: принадлежность к одному сегменту рынка недвижимости и сопоставимость варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. Значение других ценообразующих характеристик у сопоставимых объектов и объекта оценки могут и не совпадать (физические характеристики, локальное местоположение).

10.4. Рекомендации к определению коэффициента капитализации методом кумулятивного построения

Ставка капитализации, рассчитанная методом кумулятивного построения, должна включать ставку дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата.

Ставка дисконтирования определяется путем суммирования безрисковой ставки и премий, отражающих дополнительные риски, присущие объекту недвижимости, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

В оценочной практике принято выделять несколько видов премий за риск: премия за риск инвестирования в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент. Конкретный перечень премий, размер и способ определения каждой премии должны обосновываться в Отчете.

Оценщик обосновывает выбор безрисковой ставки, а также указывает конкретный источник информации, на основе которого определяется ее количественное значение (название и номер издания, ссылка на адрес в сети Интернет).

10.5. Рекомендации к определению чистого операционного дохода при реализации метода дисконтированных денежных потоков (дополнительно)

Выбор периода прогнозирования (квартал, месяц, год) и горизонта расчета (общая длительность прогнозирования) определяются продолжительностью первоначальных инвестиций в объект оценки и сроком выхода на плановый уровень загрузки объекта.

Следует обратить внимание, что все составляющие чистого операционного дохода (потенциальный валовой доход, потери от недоиспользования объекта оценки, операционные расходы, темпы изменения элементов чистого операционного дохода в течение прогнозного периода) определяются с учетом перспективных тенденций, выявленных в обзоре рынка недвижимости (сегмента рынка), а также принимая во внимание результаты прогнозов социально-экономического развития региона.

Оценщик должен определить состав инвестиций исходя из степени отличия наиболее эффективного использования объекта оценки от текущего использования.

Обоснованием величины необходимых инвестиций должен являться самостоятельно проведенный расчет на основе доступной рыночной информации.

Глава 11. Рекомендации к разделу отчета «Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки»

Обобщение результатов оценки, полученных с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов, выполняется с учетом следующих факторов:

соответствие типу и характеру использования объекта оценки;

соответствие целям оценки и используемому определению (стандарту) стоимости;

надежность и достаточность информации, используемой в расчетах.

Все обстоятельства, повлиявшие на мнение Специалиста относительно значимости результатов оценки, полученных каждым из подходов, должны получить отражение в Отчете об оценке.

Значительное расхождение результатов[1], полученных в каждом из подходов к оценке, должно сопровождаться комментариями относительно возможных причин расхождения. В общем случае, если один из подходов отличается от других более, чем на 100%, результатами этого подхода лучше пренебречь, чем включать в дальнейшие расчеты.

Обоснование итоговой стоимости обычно проводится путём взвешивания относительной важности или приемлемости каждого оценочного метода, приводящего к тому или иному значению искомой оценки.

Существует два основных подхода, которые могут быть использованы при взвешивании разных оценок, полученных в конкретном исследовании, для выведения общего окончательного показателя искомой оценки: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), и подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход).

Из Отчета должно быть ясно, включает ли итоговый показатель рыночной стоимости НДС.

Глава 12. Основные рекомендации к разделу отчета «Приложение к отчету»

Приложение к Отчету об оценке содержит:

Данные, используемые в процессе оценки, включают помимо копий документов, предоставленных Заказчиком, фотоматериалов, иную информацию, которая необходима для подтверждения достоверности используемых в Отчете данных и обоснованности заключения о стоимости, в частности:

печатный вариант Интернет-страниц, содержащих информацию о сопоставимых объектах объекта оценки;

копии запросов, направляемых сторонним организациям;

копии ответов на такие запросы, иные данные.

Копии документов Оценщика: копия лицензии на осуществление оценочной деятельности, копия полиса страхования профессиональной ответственности Оценщика, иные сведения.

В Отчете об оценке должен содержаться полный перечень документов приложения.

Приложение 1 к Рекомендациям к отчету об оценке стоимости нежилой недвижимости

Сводная таблица для составления отчета об оценке стоимости нежилой недвижимости

Приложение 2 к Рекомендациям к отчету об оценке стоимости нежилой недвижимости

Заключение о стоимости

Дата составления отчета

В соответствии с Договором № _____________ от ____________, зарегистрированным за № ________________, Специалистами ____________________ был составлен настоящий Отчет об оценке объекта недвижимости.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве офисного помещения.

Оценка объекта недвижимости произведена в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., а также утвержденных Постановлением Правительства РФ «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности».

Для целей совершения сделки с объектом оценки – нежилым помещением общей площадью ______ кв.м, расположенным по адресу: _____________________________________ по состоянию на дату проведения оценки ____________ г. была установлена

итоговая величина рыночной стоимости (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 18 процентов) в размере (округленно до тысяч):

____________________________________________________.

 Генеральный директор                  М.П.  

Специалист

Приложение 3 к Рекомендациям к отчету об оценке стоимости нежилой недвижимости

Ценообразующие факторы для недвижимости

Основные ценообразующие факторы для объектов офисной недвижимости:

§        местоположение объекта и транспортная доступность:

-       расположение (удаленность) относительно центра города;

-       расположение относительно основных транспортных магистралей города (прежде всего удаленность от ближайшей станции метрополитена);

-       окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

§        конструктивные особенности объекта, в том числе:

-       площадь объекта;

-       наличие отдельного входа у объекта;

-       планировка объекта;

-       группа капитальности здания;

§        расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж, отдельно стоящее здание);

§        класс офиса;

§        техническое состояние объекта (в том числе уровень отделки помещений);

§        прочие факторы, в том числе:

-       наличие парковки;

-       наличие охраны;

-       обеспеченность телекоммуникациями;

-       инфраструктура объекта;

-       экологический фактор и др.

§        коэффициент застройки (для объектов - отдельно стоящих зданий).

Основные ценообразующие факторы для объектов торговой недвижимости:

§        местоположение объекта и транспортная доступность:

-       расположение относительно центра города;

-       расположение относительно основных транспортных магистралей города (удаленность от ближайшей станции метрополитена, от оживленных улиц, проспектов и др.);

-       окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

§        проходимость (степень интенсивности ближайших человеко-потоков) - количество проходящих и проезжающих непосредственно вблизи объекта в определенный временной интервал (час, сутки и др.);

§        конструктивные особенности объекта, в том числе:

-       расположение входа и окон;

-       площадь объекта;

§        расположение объекта в здании или отдельно стоящее здание;

§        класс помещения;

§        техническое состояние объекта (в том числе уровень отделки);

§        наличие места для парковки и подъездных путей и др.

§        коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий).

Основные ценообразующие факторы для объектов производственно-складской недвижимости:

§        местоположение объекта:

-       близость к МКАД, размещение относительно основных трасс или «бетонки» (А107 Кольцевая Дорога); близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям;

-       окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

§        конструктивные особенности объекта, в том числе:

-       площадь объекта;

-       наличие отопления;

-       наличие регулируемого режима влажности и температуры;

-       наличие погрузочных эстакад и доков;

-       наличие грузового лифта;

-       этажность объекта (если объект представляет собой отдельно стоящее здание);

-       наличие функционирующей системы спринклерного пожаротушения;

§        расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж, отдельно стоящее здание);

§        наличие железнодорожных путей;

§        коэффициент застройки (для объектов - отдельно стоящих зданий);

§        прочие факторы, в том числе:

-       наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта;

-       наличие охраны и др.

Приложение 4 к Рекомендациям к отчету об оценке стоимости нежилой недвижимости

Ошибки, наиболее часто встречающиеся в отчетах об оценке объектов недвижимости

Отсутствие аргументированного обоснования отказа от применения неиспользованных подходов к оценке.

Несоответствие состава оцененного объекта и/или оцененных прав на него содержанию договора на оценку.

Несоответствие вида определяемой в отчете стоимости цели оценки и/или виду стоимости, предусмотренному действующим законодательством.

Описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта.

Арифметические ошибки и/или описки.

Отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета.

Стоимость объекта, указанная цифрами и прописью не совпадает.

В расчетах используются другие значения показателей, а не те которые ранее обосновывались в тексте отчета.

1. Типичные ошибки по описанию объекта оценки

Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.

Не указаны основные количественные характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем и т.д.

Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.

Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.

Отсутствует описание местоположения объекта оценки.

Не описаны обременения на объект оценки.

2. Типичные ошибки по анализу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)

Отсутствует раздел анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительство нового.

Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).

Результаты анализа ННЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.

3. Типичные ошибки, допускаемые оценщиками при использовании затратного подхода

Отсутствие оценки стоимости прав на земельный участок.

Для расчета стоимости строительства объектов строительства, построенных после 1990-х годов, используются сборники УПВС.

Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствует принятым количественным значениям износа.

Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального (или внешнего) износа.

Методологически неверно рассчитан функциональный (или внешний) износ.

Несоответствие структуры затрат, учтенных в величине применяемого в расчетах удельного стоимостного показателя, структуре затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта на дату оценки.

Некорректная индексация стоимости строительства от базового периода к дате оценки.

В расчетах не учитывается «прибыль инвестора».

4. Типичные ошибки, допускаемые оценщиками при использовании доходного подхода

Отсутствуют источники информации по сопоставимым объектам при расчете рыночной арендной ставки.

Отсутствует описание сопоставимых объектов.

Сопоставимые объекты и объект оценки относятся к разным сегментам рынка.

Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.

Арендные ставки по приведенным сопоставимым объектам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.

В денежном потоке не учтена реверсия капитала.

Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций.

Величина эксплуатационных расходов не соответствует приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.

При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.

Отсутствие обоснования используемых ставок дисконтирования и капитализации.

Несоответствие валюты, которая используется при расчете денежного потока, и валюты, которой соответствует выбранное значение ставки дисконтирования.

При оценке с использованием доходного подхода, прогнозируемый период получения доходов превышает оставшийся срок экономической жизни объекта.

5. Типичные ошибки, допускаемые оценщиками при использовании сравнительного подхода

Отсутствуют источники информации по сопоставимым объектам.

Отсутствует описание сопоставимых объектов.

Сопоставимые объекты и объект оценки относятся к разным сегментам рынка.

Цены продаж (предложений) по приведенным сопоставимым объектам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.

Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок.

В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется среднее арифметическое значение для существенно отличающихся аналогов.

Текущее использование сопоставимых объектов отличается от наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Присутствуют ошибки в знаках корректировок при использовании сравнительного подхода.

Использование одних и тех же объектов и в качестве сопоставимых объектов, и для расчета корректировок, в рамках метода парных продаж.

6. Типичные ошибки, допускаемые оценщиками при обобщении результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке

Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем на 100% отличаются друг от друга.

В отчете без объяснений никак не использован результат, полученный при применении одного из подходов.

В процессе согласования результатов отсутствует обоснование выбора весовых коэффициентов.

Стоимость объекта, полученная при использовании одного из подходов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов.

Возврат к списку новостей