Склады: строить выгоднее, чем покупать

Складские помещения в Ростове пользуются большим спросом, заметно превышающим предложение. Розницей и оптовиками сегодня востребованы все виды таких помещений, и, по словам риэлтеров, неликвидного формата складов на местном рынке не существует. Большинство клиентов (до 90%) предпочитает арендовать помещения. Рост цен зачастую делает покупку готовых складов невыгодным предприятием. Выгоднее построить новый. По словам риэлтеров, строительство современных складов в Ростове сегодня можно назвать лучшим вариантом вложения средств на рынке недвижимости.

Цены растут быстрее арендных ставок.
Цена складских помещений в зависимости от их качества колеблется от $ 300 до $ 500 за кв. м и выше. Рост цен за год, по оценкам риэлтеров, составил 40–50%. Цена склада сильно зависит от места его расположения, типа помещения (холодный или отапливаемый), наличия удобных подъездных путей и т. д. Клиенты, занятые мелкооптовой торговлей (малообъемные, легкие товары), стремятся купить или арендовать небольшое помещение ближе к центру города, крупным компаниям интересны крупные складские площади на окраинах, с авторампой и ж.-д. веткой. Гонять большегрузные фуры в центр им невыгодно.

Аренда холодного склада обойдется сегодня в 100–150 руб. за кв. м в месяц. В случае теплого помещения с хорошим полом (немаловажно для склада, где работают погрузчики) и удобным подъездом — до 250 руб. за кв. м. Ставки аренды увеличились не столь заметно, как продажные цены, — на 25–30%.

Удобная промзона.
Чем крупный склад ближе к окраине, тем он удобнее, соответственно, более востребован и выгоден для владельца. Однако окраина окраине рознь.

— Основной поток грузов идет в Ростов с юга и востока (Краснодар, Москва), — отмечает специалист отдела продаж коммерческой недвижимости компании «Дон-МТ» Анжела Бабиян, — поэтому потенциально интересными местами для покупки или постройки склада являются Александровка, ул. Орская, ул. Левобережная, но никак не Чалтырь или Родионовка — это «тупиковые» направления. Например, те склады, что строит НЛК, будут очень востребованы — это весьма выгодное место, южное направление, въезд в город.

— Покупателям складов наиболее интересны варианты, где земля уже выкуплена в собственность, — говорит специалист по продаже коммерческой недвижимости компании «Риэлти» Павел Дарманьян. — Наиболее востребованы помещения в таких районах, как Нахичевань, Западная промзона. Есть и те, кто хочет купить склад у реки, с причальной стенкой, но это, как правило, очень дорогие предложения. Клиентов также интересует земля на окраинах, где они потом могут построить быстровозводимые неотапливаемые помещения.

— У арендаторов спросом пользуются такие районы, как левый берег Дона, Сельмаш, батайское направление, здесь любят снимать помещения площадью 200–600 кв. м металлоторговцы, крупные оптовики, — констатирует специалист по аренде деловой недвижимости компании «Риэлти» Алексей Руденко. — Впрочем, количество сделок по аренде уменьшилось по сравнению с прошлым годом. Новых складов строится достаточно мало, и нужный вариант сегодня подобрать бывает непросто, поскольку у клиентов повысились требования к качеству складских помещений.

— Обычно чем больше формат склада, тем ниже цена квадратных метров, — отмечает Анжела Бабиян. — Но в настоящее время эта тенденция нарушена. Востребованность больших складов высока, а на рынке их практически нет (кроме того, сделки здесь часто происходят напрямую между владельцем и клиентом. — N). Например, сегодня весьма сложно найти объемное складское помещение площадью 5 тыс. кв. м. В Ростове в основном представлены склады советских времен, они подходят далеко не всем клиентам, поскольку не рассчитаны на столь интенсивный товарооборот, который необходим многим крупным оптовым компаниям.

Строить склады — выгодный бизнес.
По мнению риэлтеров, высокие цены на склады подчас делают покупку таких помещений невыгодной. Если потом сдавать его в аренду, окупится оно лет через 15. Кроме того, наверняка понадобятся дополнительные инвестиции в ремонт, модернизацию и оборудование. Сегодня выгоднее купить землю и построить новый склад. Судя по ситуации на рынке, строительство складов для последующей сдачи в аренду может стать выгодным бизнесом, особенно для тех, кто уже имеет подходящие участки земли на окраине. И многие владельцы земельных участков уже рассматривают подобные варианты.

— Склады, которые предлагаются на ростовском рынке, не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к ним клиентами, — считает специалист коммерческого отдела компании «Титул» Владимир Литвинов. — Сегодня многие инвесторы, с которыми мне приходилось общаться, в основном ростовские бизнесмены, намерены строить качественные современные складские помещения классов А, В. Соответствие определенному классу подразумевает многочисленные требования к помещению — начиная от качества пола, высоты потолков и специального температурного режима и заканчивая наличием удобного подъезда и транспортной развязки. Такие склады при постройке обходятся в $ 400 за кв. м. Но строить подобный склад площадью в 1 тыс. кв. м не имеет смысла. Рынку нужны помещения в 5–20 тыс. кв. м. Спрос на них таков, что арендовать их сегодня будут и по 300 руб. за кв. м. Простаивать такому складу не придется. Его быстро займут крупные клиенты, которым необходимы площади в 5–10 тыс. кв. м. Срок окупаемости такого склада, по нашим расчетам, от 6–7 лет.

По словам риэлтеров, офисы в Ростове сегодня строят все, а склады пока нет. Поэтому те, кто построит их первыми, не будут испытывать недостатка в платежеспособных арендаторах. Оптовики считают, что строить мелкие склады смысла нет. Нужно изначально ориентироваться на потребности крупных клиентов.

— Профессиональные складские и логистические услуги становятся все более востребованными на ростовском рынке, бизнес этот будет развиваться, и поэтому строительство новых складов можно считать перспективным направлением, — считает руководитель отдела логистики «Южной дистрибьюторской компании» Николай Барило. — Те, кто строит склады сегодня, ориентируются в первую очередь на крупных клиентов, в т. ч. на сетевую розницу. Таким клиентам интересны достаточно крупные складские площади в несколько тысяч квадратных метров, расположенные на окраинах или за городской чертой, с хорошим оборудованием, современными условиями хранения. А вот мелкие предприниматели туда вряд ли пойдут, для них эти услуги могут показаться достаточно дорогими. В то же время создавать для таких клиентов небольшие склады (до 1000 кв. м) ближе к центру города экономически невыгодно. В этом сегменте наблюдается большая конкуренция и работать такому складу будет достаточно трудно. Помещения на первом этаже жилого дома, переделанные под склад, — это несерьезно.

«Сетевики» уже строят склады, ростовчане только собираются.
Площадь всех складских помещений в Ростове-на-Дону, по данным консалтинговой компании Knight Frank, составляет около 190 тыс. кв. м. Рынок же нуждается как минимум в 250 тыс. кв. м новых складских помещений. Суммарный спрос только на склады класса А составляет 150 тыс. кв. м. Но таких предложений на местном рынке нет. Помещений, отвечающих требованиям класса В, вряд ли наберется более пяти. Их давно заняли сетевые логистические компании, работающие в регионе. Более 70% существующих помещений — это холодные склады, в то время как арендаторам все чаще требуются современные теплые помещения с хорошей транспортной доступностью.

Сейчас в Ростове предлагают свои услуги несколько сетевых логистических компаний — НЛК, входящая в консорциум «РосЕвроГрупп», FM Logistic, Rewico и «Лоджикон». В настоящее время все они работают на арендованных площадках, площади которых достаточно скромны — от 1 до 6 тыс. кв. м.

Строительство новых складов в Ростове пока ведется достаточно низкими темпами, и в ближайшие годы ожидать насыщения рынка качественными складскими помещениями, увы, не приходится. Среди вышеперечисленных игроков рынка логистических услуг строительство собственных складских площадей в Ростове осуществляет только НЛК. В настоящее время она завершает возведение первой очереди логистического комплекса класса А в Батайске. Общая площадь первой очереди составит 20 тыс. кв. метров. Всего же НЛК планирует возвести здесь 40–60 тыс. кв. м. современных складских помещений. Что касается FM Logistic, то она еще в 2004 году заявляла о намерениях построить в Ростовской области крупный логистический комплекс класса А, однако строительство его долгое время откладывалось. Больше полугода назад компания, похоже, определилась с объемом и местом строительства своего комплекса. По всей вероятности, он будет возведен в поселке Рассвет Аксайского района, рядом с федеральной трассой M4 «Дон». Площадь комплекса — 10 тыс. кв. м, бюджет проекта — $ 10 млн. Строительство это увязывается с планами стратегического партнера FM Logistic — французской сети Auchan, которая планирует в нынешнем году построить в Ростове свой гипермаркет-дискаунтер.

Совсем недавно был также анонсирован проект британского инвестиционного фонда Raven Russia, который совместно с московской ГК «Авалон» планирует построить в Ростове складской комплекс площадью 230 тыс. кв. м. Стоимость проекта, строительство которого начнется во второй половине 2007 г., оценивается в $ 166 млн. Для этого был выкуплен участок земли площадью 47,6 га, расположенный вблизи федеральной трассы М4 «Дон». Сумма сделки составила около $ 50 млн. Ввод в строй нового комплекса запланирован на 2008 г.

Помимо пришедших специализированных логистов в сфере логистических услуг уже более 10 лет работает ростовская Южная логистическая компания (ранее одно из подразделений компании «Крокус-Косметика», известной на ростовском рынке как дистрибьютор Gillette, L’oreal, Schwarzkopf & Henkel и др.). Сегодня компания располагает около 10 тыс. кв. м складских площадей, планируя их последующее расширение. Ряд других региональных компаний, например «Васильев и сыновья», «Энергосоюз», «Рослокомотив», также рассматривает возможность создания новых логистических и складских комплексов.

Источник: Газета "Город N" № 712

Возврат к списку новостей