• 
  • Частная практика (ЧПО) Правила и условия приема в члены Ассоциации "МСО" Раскрытие информации о Ассоциации “МСО” Стандарты и правила оценочной деятельности Правила деловой и профессиональной этики Формы заявлений Библиотека оценщика Ежеквартальная отчетность О страховании юр. лица
• 
  • О саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации “МСО” Третейский суд МСО Раскрытие информации об Ассоциации “МСО” Компенсационный фонд
• 
  • О нас Состав органов управления Ассоциации “МСО” Третейский суд МСО Раскрытие информации об Ассоциации “МСО” Стандарты и правила оценочной деятельности Контакты

 

СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ - 2006

(обязательны к применению специалистами-оценщиками, являющимися членами НП СРО "Межрегиональный Союз Оценщиков")

Утверждены Правлением НП "МСО" , Протокол № 3 от 03.11.2006

---

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ (ОППО)

 

1.0. Введение

Стандарты и правила оценочной деятельности - 2006 СРО НП «Межрегиональный союз оценщиков» (далее по тексту – Стандарты) разработаны на основе Седьмого издания «Международных стандартов оценки» (далее по тексту – МСО), Кодекса поведения Международных стандартов оценки, издаваемых Комитетом по Международным стандартам оценки и являются их кратким изложением с учетом и в соответствии с нормами и терминологией Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вступившего в силу с 1 июля 2007 года.

2.0. Взаимосвязь стандартов

Три основных элемента Международных стандартов оценки, (т.е. стандарты, применения и руководства) имеют равный вес, и все оценки, подготовленные в соответствии с МСО, должны соответствовать принципам и процедурам, распространяемым по всему документу.

Определения, понятия и принципы оценки, замечания, а также другие общие элементы должны восприниматься как касающиеся каждой составной части. Ко всем составным элементам Стандартов применяются требования Кодекса поведения МКСО и МСО 3 «Составление отчетов об оценке».

3.0. Формат стандартов, применений и руководств

3.1. Стандарты и правила оценочной деятельности НП «Межрегиональный союз оценщиков» включают следующие разделы:

• Общие понятия и принципы оценки (ОППО)
• СТАНДАРТ 1 (МСО 1) Рыночная стоимость как база оценки
• СТАНДАРТ 2 (МСО 2) Базы оценки, отличные от рыночной стоимости
• СТАНДАРТ 3 (МСО 3) Составление отчета об оценке
• Руководство (MP 11) по экспертизе отчетов об оценке стоимости
• Кодекс поведения

3.2. Каждый из трех стандартов(МСО 1, МСО 2, МСО 3) ориентирован на широкую область оценочной деятельности и содержит следующие девять разделов:(МСО 1, МСО 2, МСО 3) ориентирован на широкую область оценочной деятельности и содержит следующие девять разделов:

1. Введение.
2. Сфера применения.
3. Определения.
4. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности.
5. Требования стандартов.
6. Замечания.
7. Требования в отношении раскрытия информации.
8. Условия отступления.
9. Дата вступления в силу.

4.0. Определения

4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, запрашиваемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Продажная цена является совершившимся фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателей и продавцов уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы «приписать» этим товарам или услугам другие лица. Тем не менее, цена обычно является индикатором относительной стоимости, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах.

 

4.3. Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Когда производство этого товара (оказание этой услуги) завершено, затраты на них становятся совершившимся фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.

4.4. Рынок представляет собой среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен. Понятие рынка подразумевает возможность торговли товарами и/или услугами между продавцами и покупателями без излишних ограничений на их деятельность. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, региональным, национальным или международным.

4.5. Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.

4.6. Существует много типов стоимости и связанных с ними определений (см., например, МСО 2). Некоторые стоимости, имеющие определение, широко используются в стоимостных оценках, другие используются в особых обстоятельствах, требующих тщательной идентификации и раскрытия. Для понимания и применения стоимостных оценок крайне важны ясное указание типа и толкование стоимости, а также обеспечение их соответствия данному заданию по оценке. Изменение толкования стоимости может существенно повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны разным объектам имущества.

4.7. Профессиональные оценщики — обладающие глубокими знаниями рынка определенного имущества, понимающие механизм взаимодействия участников рынка и благодаря этому способные судить о наиболее вероятных ценах, о которых могут договориться покупатели и продавцы имущества на этом рынке, — избегают безоговорочного употребления термина «стоимость» и добавляют к нему некоторые слова или словосочетания, поясняющие, какой тип стоимости имеется в виду. Чаще всего с оценкой имущества ассоциируется рыночная стоимость (в некоторых странах — стоимость на открытом рынке), рассматриваемая в МСО 1. Хотя практика обычно может подсказать, что, если не оговорено противное, речь предположительно идет о рыночной стоимости, но все же особенно важно, чтобы каждое задание по оценке стоимости содержало явное указание на рыночную стоимость или на иную используемую базу стоимости, а также на ее толкование.

4.8. Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является условием, необходимым для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости.

4.9. Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает его полезность, признанную рынком, а не его чисто физическое состояние. Полезность активов для данной организации или для отдельного индивидуума может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или конкретной отрасли.5.0. Рыночная стоимость

5.1. Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Хотя ее детальные определения могут различаться, понятие рыночной стоимости находит общее понимание и применение.

5.2. Рыночная стоимость определяется как:

Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой [«на расстоянии длины руки»] сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

5.3. Важно подчеркнуть, что профессионально полученное значение рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности на определенное имущество на конкретную дату. В этом определении подразумевается понятие «рынка в целом», обобщающее деятельность и мотивацию множества участников, а не заранее представленный взгляд или инвестиционные интересы конкретного физического лица. Рыночная стоимость — это подкрепленная данными рынка расчетная величина, полученная в соответствии с настоящими стандартами.

5.4. Недвижимость отличается от большинства товаров и услуг тем, что она является относительно неликвидным товаром, и для ее маркетинга, призванного обеспечить достижение цены, отвечающей ее рыночной стоимости, требуется более длительный период времени.

 

6.0. Наиболее эффективное использование

6.1. Земля лежит в основе всего сущего и за редким исключением сохраняется в течение периода, выходящего за пределы продолжительности жизни отдельных людей. Благодаря неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением. Кроме того, неизменность земли обычно позволяет предполагать, что период ее существования превышает сроки ее использования и сроки существования улучшений, долговечность которых ограничена.

6.1.1. Специфические характеристики земельного участка определяют его оптимальную полезность. Когда улучшенный земельный участок оценивается отдельно от улучшений в нем или на нем, экономические принципы требуют, чтобы эти улучшения оценивались в соответствии с их вкладом (положительным или отрицательным) в общую стоимость данного имущества. Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на принципе «наиболее эффективного использования», отражает полезность и постоянство существования земли с точки зрения рынка, а улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и общей рыночной стоимостью с учетом этих улучшений.

6.2. Большинство объектов имущества оцениваются как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, находит рыночную стоимость с учетом наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями.

6.3. Наиболее эффективное [«наивысшее и наилучшее»] использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

6.4. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться как наиболее эффективное. Даже в случае юридически допустимого и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о том, что по разумным соображениям подобное использование является вероятным. После того как анализ покажет, что по разумным соображениям один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным.

6.5. Применение этого определения позволяет оценщику определять степень износа и устаревания зданий, наиболее подходящий характер улучшений для земельного участка, судить об осуществимости реабилитационных и реновационных проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой.

6.6. На рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием между спросом и предложением, наиболее эффективным использованием имущества может быть его сохранение для будущего использования. В других ситуациях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее эффективного использования, оценщику следует рассмотреть такие альтернативные варианты использования и ожидаемые уровни доходов и расходов. Там, где использование земли и зонирование находятся в состоянии изменения, наиболее эффективное использование имущества в настоящий момент может быть промежуточным использованием.

6.7. Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости.

7.0. Полезность

7.1. Ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полезность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности или пригодности оцениваемого имущества. Этот процесс вызывает необходимость в ряде интерпретаций этого понятия.

7.2. Полезность — понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Например, полезность участка сельскохозяйственной земли, как правило, измеряется его плодородием. С точки зрения сельского хозяйства его стоимость является функцией количества и качества урожая, который он приносит, или количества и качества зданий, имеющих значение для сельскохозяйственного производства. Если же участок обладает потенциалом для застройки, его продуктивность измеряется тем, насколько продуктивно он будет обеспечивать возможности использования в жилищных, коммерческих, промышленных или смешанных целях. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности с учетом юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.

7.3. Оценка стоимости имущества коренным образом зависит от способа его использования и/или от того, как оно обычно продается на рынке. Для некоторых типов имущества оптимальная полезность достигается, если составные объекты этого имущества эксплуатируются как отдельные. Другие объекты имущества могут оказаться более полезными в составе определенной группы, например, объектов имущества, находящихся в собственности и под управлением предприятий бизнеса, таких как разветвленная сеть точек розничной торговли, ресторанов быстрого обслуживания или гостиниц. Поэтому необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и его полезность как части группы. Оценщик должен рассматривать имущество так, как его рассматривает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть некоторой совокупности или портфеля. В типичных случаях оценщик рассчитывает и составляет отчет о стоимости имущества как отдельного объекта. Если стоимость имущества, взятого как часть совокупности или портфеля, отлична от его индивидуальной стоимости, такую стоимость следует рассмотреть и включить в отчет.

7.4. Отдельно расположенные и независимо функционирующие объекты имущества, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке и оцениваются именно с этой точки зрения. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами, то такая дополнительная или специальная стоимость может быть рассмотрена в процессе оценки, и она фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с раскрываемыми указаниями клиента. Однако подобным образом рассчитанную стоимость не следует называть рыночной стоимостью без надлежащего объяснения и обоснования.

7.5. Отдельный объект имущества может обладать дополнительной или специальной стоимостью сверх той стоимости, которую он имеет сам по себе, за счет своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом имущества, находящимся в собственности других лиц, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо отдельно от рыночной стоимости, установленной в соответствии с настоящими стандартами оценки, указать величину такой дополнительной или специальной стоимости.

7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе — как правило, за весь нормальный срок службы данного объекта или группы объектов имущества. Однако в отдельные периоды особые объекты имущества могут оказаться для предприятия временно излишними; они либо «консервируются» или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, приспосабливаются для альтернативного использования, либо просто не используются в течение заранее установленного срока. В других ситуациях внешние условия рынка — экономические или политические — могут вынудить на неопределенное время сократить производство. Оценки в таких ситуациях требуют специальных знаний и подготовки, а отчеты должны составляться в соответствии с Международными стандартами оценки. Особо важно, чтобы оценщик гарантировал, что будет дано полное объяснение, и что будут раскрыты данные, связанные с толкованием стоимости, т.е. данные, на которых основывается оценка, и мера, в которой при оценке принимались специальные допущения и ограничения (если это имело место).

7.7. Аналогичным образом, степень полезности имущества на дату оценки может не поддаваться четкому установлению в силу внешних или экономических факторов. Например, если имущество находится в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. В этих обстоятельствах требования Международных стандартов оценки в отношении отчетов предусматривают полное раскрытие примененного толкования стоимости, данных, на которых основывается оценка, и меры, в которой специальные допущения и ограничения (если таковые имеются) влияют на оценку.

7.8. Обычным следствием политической или экономической неопределенности является изменение полезности в смысле продуктивности или эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку ожидаемой продолжительности таких событий с точки зрения рынка. Временные остановки деятельности или закрытие предприятий могут оказывать незначительное воздействие или совсем не влиять на стоимость имущества или активов, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности способны вызвать существенное снижение стоимости. Оцениваемое имущество или актив необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты их эксплуатации.

8.0. Другие важные понятия

8.2. Специализированное имущество — это имущество, которое редко продается (если вообще продается) иначе как составная часть какого-либо бизнеса или организации в силу его уникальности, вызванной специализированным характером этого имущества или его структурой, особенностями конфигурации, размером, месторасположением либо иными характеристиками. При отсутствии или недостатке сопоставимой рыночной информации, которую оценщик мог бы рассматривать, процесс оценки такого имущества может оказаться более сложным. Тем не менее, на оценщике лежит ответственность за сбор рыночных данных для подкрепления и/или объяснения заключения относительно стоимости данных активов. Можно применить любой из методов оценки, и следует рассмотреть все применимые методы. Там, где это возможно, оценщик определяет стоимость земельного участка, расчетные величины затрат и накопленной амортизации на основе рыночной информации и дает пояснения относительно базы для расчетной величины стоимости.

8.3. В случае нарушения или приостановки нормальной деятельности рынка, а также в тех случаях, когда неравновесие между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению рыночной стоимости, оценщик может столкнуться с трудной проблемой. Применяя понятие и толкование рыночной стоимости и адаптируя рыночные данные и свои рассуждения применительно к процессу оценки, оценщики повышают значимость и полезность данных о стоимости активов, отражаемых в финансовых отчетах. По мере того как возможность и степень применимости рыночных данных снижаются, задание по оценке может потребовать большей компетентности, опытности и более высокого уровня осмотрительности, бдительности и суждений оценщика.

8.5. Любой отчет об оценке должен содержать ясное указание целей и предполагаемого использования результатов оценки. Помимо других требований в отношении отчетов в случае, когда речь идет о финансовой отчетности, в отчете об оценке должен быть конкретно определен бухгалтерский класс активов, к которому относится тот или иной оцениваемый актив, а также приведено обоснование для такого отнесения. По поводу каждого из классов активов должны быть даны точные пояснения.

8.6. Расчет стоимости имущества и активов, составление отчета об оценке и соответствующих рекомендаций подпадают под действие настоящих международных стандартов оценки, применений и соответствующих руководств. Для оценщиков имеет важнейшее значение то, каким образом результаты оценок должны совмещаться, передаваться и объединяться с данными, полученными представителями других профессий. Для оценщиков и для тех, кто изучает их отчеты, существенное значение имеет правильное понимание терминологии. Также важны аргументированное использование опыта и знаний и корректное применение методологии. Настоящие стандарты призваны служить общим целям тех, кто готовит оценку активов, и тех, кто должен полагаться на ее результаты.

9.0. Подходы к оценке

9.1. Оценки любого типа, проводятся ли они для расчета рыночной стоимости или нерыночной стоимости, имеющей определение, требуют, чтобы оценщик применял один или большее число подходов к оценке. Термин подход к оценке означает общепринятую аналитическую методологию, имеющую широкое распространение. В некоторых странах эти подходы могут называться методами оценки.

9.2. При оценках, основанных на данных рынка, обычно используют один или большее число подходов к оценке, применяя принцип замещения. Этот принцип утверждает, что расчетливое лицо не будет платить за товар или услугу больше, чем затраты на приобретение столь же удовлетворительного заменителя этого товара или услуги — при отсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или неудобств. Тяготеет ли заменитель или оригинал к тому, чтобы свидетельствовать о рыночной стоимости, так или иначе, наименьшие затраты — это наилучшая альтернатива.

9.2.1 .Подходы к оценке на основе рынка включают:

9.2.1.1. Сравнительный подход (Подход сравнения продаж).

При этом сравнительном подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество (объект имущества [asubjectproperty]) сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении.

9.2.1.2.Доходный подход (Подход капитализации дохода).

При этом сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости.

9.2.1.3.Затратный подход.

При этом сравнительном подходе рассматривают возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность. Применительно к недвижимости обычно ни для кого не будет оправданным платить за данное имущество больше, чем затраты на приобретение эквивалентного земельного участка и возведение альтернативного сооружения, если это не связано с непомерным временем, неудобствами и риском. На практике этот подход связан также с расчетом амортизации для более старых и/или менее «работоспособных» объектов имущества там, где расчетная величина затрат на новый объект чрезмерно превышает вероятную цену, которая была бы уплачена за оцениваемое имущество.

9.3. Оценки, основанные на нерыночных базах, могут использовать аналогичные подходы, однако, как правило, они связаны с иной целью, нежели определение рыночной стоимости. Например: 9.3.1.Организация может применить затратный подход, чтобы сравнить затраты на другие здания с затратами на предлагаемое здание, тем самым убедившись, что сделка или премия, связанная с конкретным имуществом, не находится в противоречии с ситуацией на рынке в целом. Это применение ставит в центр внимания конкретное имущество и то, что может быть нерыночными затратами.

9.3.2.Собственник земельного участка может уплатить премиальную цену за примыкающий объект имущества. При применении подхода сравнения продаж для определения максимальной цены, которую собственник готов уплатить за смежный участок, оценщик приходит к величине, которая может значительно превосходить его рыночную стоимость. В некоторых странах такая расчетная величина называется специальной ценой покупателя.

9.3.3.Инвестор может применять ставку отдачи, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При применении подхода капитализации дохода для определения цены, которую инвестор готов заплатить за конкретные инвестиции, основанной на ожидаемой инвестором ставке отдачи, оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.

9.4. Амортизированные затраты замещения (АЗЗ) являются применением затратного подхода для определения стоимости специализированных активов для целей финансовой отчетности в тех случаях, когда прямые рыночные данные ограничены или отсутствуют.

9.5. Каждый подход к оценке включает альтернативные методы для его реализации. Для определения того, какой метод или методы должны применяться, требуется свести воедино знания, опыт и подготовку оценщика, местные стандарты, требования рынка и имеющиеся в наличии данные. Довод в пользу применения альтернативных подходов и методов состоит в том, чтобы обеспечить оценщику целый ряд аналитических процедур, результаты которых в конечном итоге должны быть взвешены и согласованы для получения окончательной расчетной величины в зависимости от конкретно рассматриваемого типа стоимости.

9.6. Подходы и методы оценки обычно являются общими практически для всех типов оценки, включая недвижимость, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы. Тем не менее оценка различных типов имущества связана с различными источниками данных, которые надлежащим образом отражают рынок, где должно оцениваться имущество (и/или услуги либо бизнес). Например, отдельные здания продаются или оцениваются обычно на соответствующем рынке недвижимости, в то время как стоимость акций компании по операциям с недвижимым имуществом, которая имеет в собственности ряд зданий, отражается в ценообразовании на соответствующем рынке акций.

10.0. Резюме

10.1. Стандарты оценки призваны облегчить проведение перекрестных сделок, связанных с имуществом, и внести свой вклад в жизнестойкость глобальных рынков, способствуя большей прозрачности финансовой отчетности. Акцент сделан на использовании подлинной рыночной информации, на основе которой можно выносить профессиональные суждения относительно оценок стоимости имущества.

---

СТАНДАРТ 1 (МСО 1)

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в «Общие понятиях и принципах оценки» и с учетом и в соответствии с нормами и терминологией действующей редакции Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.0. Введение

1.1. Назначение настоящего стандарта — представить общепринятое определение рыночной стоимости. Этот стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете рыночной стоимости.

1.2. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование (см. «Общие понятия и принципы оценки», пп. 6.3-6.5). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе данных рынка.

1.3. Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж:, подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, и затратный подход.

1.4. Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

1.5. Применимость тех или иных методов и ггроцедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод — это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности (открытого) рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

2.0. Сфера применения

2.1.Настоящий стандарт применяется крыночной стоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов). Он требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается как часть действующего предприятия или для какой-либо иной цели.

3.0. Определения

3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов определяется следующим образом:

Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин «имущество» использован в связи с тем, что в центре внимания настоящих стандартов находится оценка имущества.

Поскольку настоящие стандарты охватывают финансовую отчетность, для использования данного определения в общем случае его можно заменить термином «актив». Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:

3.2.1.«Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена — наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в п. 3.8 МСО 2). 3.2.2.«...За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости. 3.2.3.«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

3.2.4.«...Между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям.

3..2.5.«...Изаинтересованным продавцом...» — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» — это гипотетический собственник.

3.2.6. «...Врезультате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в п. 3.8 МСО 2). Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

3.2.1.«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки. 3.2.8.«...При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением   нерасчетливости,   когда   продавец   продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

3.2.9.«...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но не одну из сторон не заставляют совершить сделку.

3.3.Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов. 3.4..Наиболее эффективное использование (НЭИ). Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым,   осуществимым   с   финансовой   точки   зрения,   в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Об оценке для целей финансовой отчетности, которая является предметом рассмотрения Международного применения оценки 1 (МПО 1), следует читать в сочетании с настоящим стандартом.

4.1.1.МПО 1 «Оценка для финансовой отчетности», дает необходимое руководство оценщикам, бухгалтерам и широкой общественности относительно стандартов оценки, влияющих   на   финансовую   отчетность.   Термин   справедливая стоимость внеоборотных активов обычно понимается как ах рыночная стоимость (см. ОППО, п. 8.1).

4.2. Существует множество примеров, когда и оценщики, и бухгалтеры употребляют одни и те же термины. В некоторых случаях это приводит к недоразумениям и к возможности ошибочного применения стандартов. МСО 1 определяет рыночную стоимость и рассматривает критерии для установления рыночной стоимости. Другие важные термины определяются в МСО 1 и МСО 2 и относятся к более специфическим требованиям, рассматриваемым в Международном применении оценки 1 «Оценка для финансовой отчетности».

5.0. Требования стандартов

Чтобы провести оценку, которая отвечает настоящим стандартам и Общепринятым принципам оценки (ОПО — GAVP), оценщики обязательно должны придерживаться всех разделов кодекса поведения, касающихся этики, компетентности, раскрытия информации и отчетности (разделы 4.0-7.0).

5.1. При проведении оценки и составлении отчета об определении рыночном стоимости оценщик должен:

5.1.1.дать полное и понятное объяснение проводимой оценке так, чтобы исключить возможность ошибочного толкования;

5.1.2. гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на рыночных данных;

5.1.3. гарантировать, чтобы определение рыночной стоимости основывалось на приемлемых методах и процедурах;

5.1.4.нредоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы;

5.1.5. при составлении отчета соблюдать требования МСО 3.

Соответственно, оценщик должен:

5.1.5.1.дать определение типа рассчитываемой стоимости, указать цель оценки и предполагаемое использование оценки, указать фактическую дату оценки и дату составления отчета;

5.1.5.2. четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, а также оцениваемые права и интересы;

5.1.5.3. изложить объем и глубину проделанной работы и степень, в которой имущество было обследовано;

5.1.5.4. изложить все предположения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка;

5.1.5.5. полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и подходы к оценке, а также привести обоснования для их применения и соответствующие выводы;

5.1.5.6. включить в отчет подписанное оценщиком заявление о соответствии (сертификат стоимости), подтверждающий объективность, непредвзятость, независимость от размера оплаты или от другого вознаграждения, профессиональный вклад, применимость стандартов и другую раскрываемую информацию.

6.0. Замечания

6.1. Понятие и определение рыночной стоимости имеют первостепенное значение для всей оценочной деятельности. В разделе «Общие понятия и принципы оценки» и Кодексе поведения, документах, на которые опираются настоящие стандарты, кратко разъясняются экономические и методологические основы этих фундаментальных понятий и принципов.

6.2. Понятие рыночной стоимости не зависит от какой-либо фактической сделки, совершаемой на дату оценки. Рыночная стоимость — это, скорее, предполагаемая цена, которая была бы установлена при продаже на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Рыночная стоимость — это представление о цене, на которую в этот момент согласились бы покупатель и продавец при выполнении условий определения рыночной стоимости, если бы каждый из них имел достаточно времени для изучения имеющихся на рынке других возможностей и альтернатив, несмотря на то, что для подготовки формальных контрактов и связанной с ними документации для заключения сделки может потребоваться какое-то время.

6.3. Понятие рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство иногда служит основанием для замены термина «рыночная стоимость» термином «стоимость на открытом рынке». Слова «открытый» и «конкурентный» не имеют абсолютного значения. Для одного имущества рынок может быть международным или местным. Рынок может состоять из многочисленных покупателей и продавцов либо характеризоваться ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставляется на продажу, по определению не является ограниченным или суженным. Иными словами, отсутствие слова «открытый» не означает, что сделка носит частный или закрытый характер.

6.4. Рыночные оценки обычно основываются на информации, касающейся сопоставимых объектов имущества. Процесс оценки требует, чтобы оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не принимают данные на веру, они должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию. В случаях, когда рыночные данные ограничены или по существу отсутствуют (как, например, для некоторых специализированных объектов имущества), оценщик должен надлежащим образом раскрыть ситуацию и указать, ограничены ли каким-либо образом расчеты в силу недостаточности данных. Собственное суждение оценщика требуется при всех оценках, однако в отчете об оценке следует раскрыть, исходит ли оценщик при установлении рыночной стоимости из рыночных данных или же характер имущества и отсутствие сопоставимых рыночных данных вынуждают его в большей мере полагаться на свое суждение.

6.5. Так как меняющиеся условия характерны для рынков, оценщики должны рассматривать, удовлетворяют ли имеющиеся в наличии данные критериям для рыночной стоимости.

6.5.1.Периоды быстрых изменений рыночных условий характеризуются быстро меняющимися ценами. Такое состояние обычно называют неравновесием. Период неравновесия может продолжаться годами и оказывать определяющее влияние на текущие и ожидаемые рыночные условия. В других обстоятельствах быстрые изменения в экономике могут приводить к неустойчивости рыночных данных. Если некоторые продажи не вписываются в рыночную ситуацию, оценщик обычно приписывает им меньший вес. Оценщик все же может на основании имеющихся данных сделать вывод о реальном ценовом уровне рынка. Цены отдельных сделок могут и не быть показателем рыночной стоимости, однако в процессе оценки анализ таких данных следует принимать во внимание.

В условиях скудного предложения или при ухудшении конъюнктуры рынка большого числа «заинтересованных продавцов» может как быть, так и не быть. Некоторые сделки (но не обязательно все) могут включать элементы финансового (или иного) давления или условия, которые снижают или исключают практическую заинтересованность некоторых собственников в продаже. В таких рыночных условиях оценщики должны учитывать все соответствующие факторы и приписывать отдельным сделкам такие веса, которые, по их мнению, отражают рынок надлежащим образом. Ликвидаторы и управляющие конкурсной массой обычно по должности обязаны получить от распродажи активов максимальную цену. Однако продажи могут иметь место и без проведения надлежащего маркетинга или после недостаточного маркетингового периода. Оценщик должен проанализировать эти сделки, чтобы установить, в какой степени они соответствуют требованиям определения рыночной стоимости, а также вес, который следует приписать таким данным. .В переходные периоды на рынках, которые характеризуются быстрым ростом или падением цен, существует риск завышения или занижения стоимости в случае, если информации за прошлые периоды будет приписан необоснованно высокий вес или если в отношении будущих состояний рынков будут приняты неоправданные предположения. В этих обстоятельствах оценщики должны тщательно проанализировать и отразить действия и реакции рынка и позаботиться о том, чтобы их отчеты полностью раскрывали результаты их исследований и выводов.

6.6. Понятие рыночной стоимости также предполагает, что в сделке по рыночной стоимости имущество будет надлежащим образом выставлено на рынок с обеспечением свободного доступа в течение достаточного периода времени и при наличии необходимой рекламы. Предполагается, что выставление имеет место до фактической даты оценки. Рынки внеоборотных активов, как правило, отличаются от рынков акций, облигаций и текущих активов. Внеоборотные активы зачастую являются уникальными. Они обычно продаются реже и притом продаются на рынках, которые менее формальны и менее эффективны, чем, например, в случае котируемых на бирже ценных бумаг. Кроме того, внеоборотные активы менее ликвидны. В силу этих причин, а также потому, что внеоборотные активы обычно не продаются на публичной бирже, применение понятия рыночной стоимости требует использования допущений, например, об адекватном выставлении имущества на рынке в течение разумного периода времени для надлежащего маркетинга и завершения переговоров о заключении сделки.

6.7. Доходные объекты имущества, которые относятся к долгосрочным инвестициям инвестиционной компании, пенсионного (накопительного) фонда, трастовой компании или компании с аналогичными формами имущественных прав, обычно оцениваются на основе продажи активов на индивидуальной основе в соответствии с установленным планом продаж. Суммарная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества, может быть больше или меньше, чем сумма рыночных стоимостей всех активов, взятых по отдельности.

6.8. При всех оценках следует указывать их цели и предполагаемое использование. Если функция оценки связана с подготовкой финансовых отчетов, то в дополнение к другим требованиям к отчету об оценке оценщик должен с исчерпывающей ясностью указать, к какой категории отнесен каждый из активов.

6.9. В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся определенное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и др.

7.0. Требования в отношении раскрытия информации

7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые с целью определения и составления отчета о рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям раздела 5.0. Отчеты должны содержать конкретную ссылку на определение рыночной стоимости, данное в настоящем стандарте, вместе с конкретным указанием того, как расценивается данное имущество с точки зрения его полезности, либо наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), а также изложение всех основных допущений.

7.2. Определяя величину рыночной стоимости, оценщик должен четко установить дату оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии с тем, чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов оценщика.

7.3. Хотя в определенных обстоятельствах могут оказаться уместными принятие и использование альтернативных выражений стоимости, оценщик должен гарантировать, что если такие стоимости будут найдены и включены в отчет, их не следует истолковывать так, как будто они представляют собой рыночную стоимость.

7.4. В случае если оценка проводится «внутренним оценщиком», т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.

8.0. Условия отступления

8.1. При работе в соответствии с данным стандартом любые отступления могут быть сделаны только в соответствии требованиями МСО 3 «Составление отчета об оценке».

9.0. Дата вступления в силу

9.1. Настоящий стандарт оценки вступил в силу «01» июля 2006 г.

---

СТАНДАРТ 2 (МСО 2)

БАЗЫ ОЦЕНКИ, ОТЛИЧНЫЕ ОТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в «Общие понятиях и принципах оценки» и с учетом и в соответствии с нормами и терминологией действующей редакции Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.0. Введение

1.1. Настоящий стандарт имеет двойное назначение: во-первых, определить и разъяснить базы стоимости, отличные от рыночной стоимости, и установить стандарты для их применения; во-вторых, провести различие между ними и рыночной стоимостью.

1.2. Несмотря на то, что в большинстве профессиональных оценок (особенно когда речь идет об оценке активов, рассматриваемой в МПО 1 «Оценка для финансовой отчетности») используется рыночная стоимость, некоторые ситуации требуют применения баз оценки, отличных от рыночной стоимости. Важно, чтобы как оценщики, так и пользователи их услуг ясно понимали отличие оценок, основанных на рыночной стоимости, от оценок, основанных на нерыночных базах, и то влияние (если таковое имеется), которое различия между этими понятиями могут оказать на возможность использования данной стоимостной оценки.

1.3. Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) стремится не допускать возникновения недоразумений на международном уровне и/или неправильных истолкований в тех или иных странах в отношении использования нерыночных баз оценки. Оценщики, отвечающие за применение настоящих стандартов, должны гарантировать выбор подходящих баз оценки, используя все разумные средства, чтобы добиться наилучшего понимания пользователями результатов оценки, избегая ситуаций, которые могли бы ввести в заблуждение общественность, и представляя в отчетах результаты, подкрепленные объективными данными.

2.0. Сфера применения

2.1. Настоящий стандарт представляет и разъясняет базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

3.0. Определения

3.1. Стоимость в использовании — это стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкретного пользователя и потому не связанная с рынком. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия, частью которого оно является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи. В бухгалтерском учете стоимость в использовании — это приведенная к текущему моменту [дисконтированная] стоимость расчетных будущих денежных потоков, которые предположительно возникнут от продолжения использования актива и от его продажи в конце срока его полезной службы (см. МСФО 5, приложение А).

3.2. Инвестиционная стоимость, или ценность — это стоимость имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, группой инвесторов или организацией, имеющими определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость (или ценность) основного актива может быть выше или ниже рыночной стоимости этого актива. Термин инвестиционная стоимость (или ценность) не следует путать с понятием рыночной стоимости инвестиционного имущества.Однако рыночная стоимость может отражать ряд индивидуальных оценок инвестиционной стоимости (или ценности) конкретного основного актива. Инвестиционная стоимость (или ценность) ассоциируется со специальной стоимостью (см. п. 3.8 ниже).

3.3. Стоимость действующего предприятия — это стоимость бизнеса целиком. Это понятие подразумевает оценку непрерывно функционирующей организации, исходя из которой возможно распределение или разнесение общей стоимости действующего предприятия по его составным частям в соответствии с их вкладом в общую стоимость, однако сам по себе ни один из этих компонентов не является базой для рыночной стоимости. Поэтому понятие стоимости действующего предприятия может применяться только к имуществу, которое представляет собой составную часть бизнеса или организации.

3.4. Страховая стоимость. Стоимость имущества, предусматриваемая положениями страхового контракта или полиса.

3.5. Стоимость для целей налогообложения, или налоговая (налогооблагаемая) стоимость. Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на рыночную стоимость как базу оценки для целей налогообложения, методы, предлагаемые для расчета этой стоимости, могут давать результаты, отличные от рыночной стоимости в соответствии с определением в МСО 1. Поэтому нельзя считать, что стоимость для целей налогооблоэюения (или налоговая стоимость) соответствует определению, приведенному в МСО 1, если нет указания на противоположное.

3.6.   Утилизационная стоимость. Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может выражаться как валовая или как чистая (за вычетом затрат на реализацию); в последнем случае она может совпадать с чистой стоимостью реализации. В любом случае включенные или исключенные компоненты должны быть определены.

3.7. Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи. Сумма, получения которой, по разумным основаниям, можно ожидать от продажи имущества за срок, слишком короткий, чтобы отвечать временным рамкам для маркетинга, указанного в определении рыночной стоимости. В некоторых государствах стоимость при вынужденной продаже может, в частности, подразумевать незаинтересованность продавца и покупателя, или же покупателей, которые совершают покупку, будучи осведомленными о неблагоприятном положении продавца.

3.8.   Специальная стоимость. Термин, относящийся к экстраординарному элементу стоимости сверх рыночной стоимости. Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества, например территориально примыкающим к рассматриваемому объекту. Специальная стоимость представляет собой дополнителыгую стоимость, которая может существовать скорее для определенного собственника или пользователя либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом, т.е. специальная стоимость применима только к покупателю, имеющему особый интерес. Стоимость при слиянии, т.е. приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или большего числа интересов в имуществе, представляет собой конкретный пример специальной стоимости. Специальная стоимость может ассоциироваться с элементами стоимости действующего предприятия и с инвестиционной стоимостью (или ценностью). Оценщик должен гарантировать, что критерии, используемые для оценки таких объектов имущества, будут отделены от тех, которые используются для расчета рыночной стоимости, сделав ясными любые принятые особые допущения.

3.9. Стоимость ипотечного кредитования — это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки стоимости ипотечного кредитования спекулятивные элементы во внимание, как правило, не принимаются. Стоимость ипотечного кредитования должна быть отражена в отчетах ясно и прозрачно. Определение стоимости ипотечного кредитования содержится в Европейском законодательстве (Директива 89/647/ЕСС с поправками, внесенными в соответствии с Директивой 98/32/ЕС). Эти директивы касаются вопросов банковского регулирования и установления минимальных нормативов платежеспособности кредиторов, занимающихся кредитованием под залог имущества. Стоимость ипотечного кредитования является одним из методов анализа рисков, который в соответствии с указанными директивами может быть использован при расчете весов риска, соответствующих объектам залога, удерживаемых банками. Этот метод представляет собой оценку риска в долгосрочной перспективе и не является приемлемой базой для определения стоимости в данный момент. В этом отношении стоимость ипотечного кредитования существенно отличается от других видов стоимости, указанных в настоящих стандартах.

 

3.10.Другие выражения стоимости, более специфичные для основных средств и/или особых ситуаций, определяются в MP 3 «Оценка стоимости установок, машин и оборудования» {это руководство принято 17 ноября 2005 г.).

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Международное применение оценки 1 «Оценка для финансовой отчетности» должно рассматриваться в связи с настоящим стандартом.

4.2. В большинстве случаев оценки, подготавливаемые по требованиям МСФО, предполагают определение справедливой стоимости. МПО 1 обеспечивает то, что такое требование обычно удовлетворяется в случае, если оценщик приводит в отчете рыночную стоимость оцениваемого актива.

4.3. Однако существуют некоторые случаи, когда МСФО требуют определения нерыночных баз стоимости. Такое происходит, когда в соответствии со стандартом МСФО 36 определяется стоимость актива в использовании, или когда требуется определение остаточной стоимости для целей амортизации согласно стандарту МСФО 16; оба вида таких стоимостей являются специфичными для каждой организации. Более подробно они рассматриваются в МПО 1.

5.0. Требования стандартов

Чтобы провести оценку, которая отвечает настоящим стандартам и Общепринятым принципам оценки (ОПО — GAVP), оценщики обязательно должны придерживаться всех разделов Кодекса поведения, касающихся этики, компетентности, раскрытия информации и отчетности (разделы 4.0-7.0).

5.1. При проведении оценки и составлении отчета на базе нерыночной стоимости оценщик должен выполнить следующие указания:

5.1.1.дать полное и понятное объяснение проводимой оценке так, чтобы исключить возможные неправильные толкования;

5.1.2. гарантировать, что расчет стоимости базируется на данных и условиях, соответствующих заданию на проведение оценки;

5.1.3.гарантировать, что расчет стоимости основывается на приемлемых методах и процедурах;

5.1.4.предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы;

5.1.5.при составлении отчета соблюдать требования МСО 3. При этом оценщик должен:

5.1.5.1. определить тип рассчитываемой стоимости, указать цель оценки и предполагаемое использование оценки, фактическую дату оценки и дату составления отчета;

5.1.5.1.1. четко указать на то, что тип определяемой стоимости не является рыночной стоимостью, в том случае, если оценка выполнена на базе отличной от рыночной стоимости',

5.1.5.2. четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, а также оцениваемые права и интересы;

5.1.5.3. изложить объем и пределы проделанной работы и степень, в какой имущество было обследовано;

5.1.5.4. изложить все предположения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка;

5.1.5.5. полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и подходы к оценке, а также привести обоснования для их применения и соответствующие выводы;

5.1.5.6. включить в отчет подписанное оценщиком заявление о соответствии (сертификат стоимости), подтверждающее объективность, непредвзятость, независимость от размера оплаты или другого вознаграждения, профессиональный вклад, применимость стандартов и другую раскрываемую информацию.

5.2. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах могут применяться понятия, основанные на нерыночных базах стоимости, оценщик должен гарантировать, что если речь идет о нахождении такой стоимости и составлении отчета о ней, то нет разумных оснований считать ее отражением рыночной стоимости.

6.0. Замечания

6.1. Стоимость в использовании (см. п. 3.1), является нерыночной стоимостью, измеряемой с точки зрения определенного пользователя. Стоимость в использовании иногда называют «стоимостью для определенного пользователя или собственника». Стоимость в обмене (см. МСО 1, п. 1.2 и его подпункты) является стоимостью, признанной рынком, на котором умозрительно происходит обмен прав собственности на актив. Даваемое МКСО определение рыночной стоимости, применимое для финансовой отчетности, основано на принципе стоимости в обмене, а не стоимости в использовании.

6.2. Употребление выражений стоимость в использовании и стоимость в обмене без соответствующих пояснений может привести к недоразумению. В тех случаях, когда может возникнуть путаница, их следует избегать.

6.3. Имущество может быть оценено на базах, отличных от рыночной стоимости, либо может переходить из рук в руки по цене, не отражающей рыночную стоимость в соответствии с определением. Такие альтернативные базы стоимости могут быть либо отражениями экономической полезности или функций имущества, отличных от возможностей его реализации, либо необычных и нерыночных условий. К числу примеров относятся стоимость в использовании, инвестиционная стоимость (или ценность), стоимость действующего предприятия, страховая стоимость, налоговая стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость (или стоимость при вынужденной продаже), утилизационная стоимость (см. раздел 3.0 и его пункты).

6.4. Стоимость действующего предприятия выражает стоимость, «приписываемую» существующему бизнесу, а не каким-либо из его составных частей. Стоимость отдельных активов как составляющих действующего предприятия определяется на основе их вклада в стоимость бизнеса в целом и обычно считается их стоимостью в использовании, когда ее рассматривают в связи с конкретным бизнесом и его собственником. Она не связана с рынком (см. п. 3.3).

6.5. Стоимость в использовании может совпасть с рыночной стоимостью имущества лишь случайным образом. С одной стороны, стоимость в использовании была бы выше, чем рыночная стоимость имущества, если бы предприятие смогло использовать его с большей пользой и выгодой, нежели типичный производитель аналогичного товара или услуги. С другой стороны, стоимость в использовании может быть ниже рыночной стоимости в том случае, если предприятие не использует объект имущества на полную мощность и с максимальной эффективностью. Стоимость в использовании также может быть выше рыночной стоимости, если предприятие обладает особыми правами на производство, экстраординарными контрактами, уникальными патентами и лицензиями, большим опытом в определенной сфере, особым гудвиллом и другими неосязаемыми активами, которые при продаже предприятия не могут быть переданы новому собственнику.

6.6. Специальная стоимость может «приписываться» объекту имущества в связи с его уникальным местоположением, временной ситуацией при исключительных рыночных условиях или с надбавкой, которую готов заплатить покупатель, имеющий особый интерес (см. п. 3.8). Стоимость при слиянии — приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или большего числа интересов в имуществе, —- представляет собой специфический пример специальной стоимости. Подобные элементы специальной стоимости могут быть указаны в отчете отдельно от рыночной стоимости, установленной в соответствии с определением рыночной стоимости, данным в настоящих стандартах. Специальная стоимость имущества не должна включаться в расчет его рыночной стоимости, так как подобная процедура будет вводить в заблуждение и при умолчании будет означать, что некий добавочный элемент стоимости не является специальным.

6.7 .Вынужденная продажа предполагает цену, устанавливаемую в связи с ликвидацией имущества в экстраординарных или нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, отсутствие должного выставления, а иногда недобровольность продавца и/или реализацию по принуждению или под давлением. По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей или с продажей за долги, называемая стоимостью при вынужденной продаже (см. п. 3.7), не представляет собой рыночную стоимость. Цена, уплаченная при вынужденной продаже или продаже за долги, — это результат свершившейся сделки. В общем случае оценщику трудно ее прогнозировать из-за характера и степени субъективных предположений и догадок, требующихся для формулировки заключения такого рода. Стоимость (или цена) при вынужденной продаже может также встречаться под названием ликвидационной цены.

6.8. Утилизационная стоимость (см. п. 3.6) обычно является выражением ожидаемой текущей цены имущества (за исключением земельных участков) в конце предполагаемого срока его полезного использования с точки зрения его первоначального назначения и функции. Понятие утилизационной стоимости предполагает, что актив оценивается не по его первоначально предполагавшемуся использованию, а с точки зрения его продажи в порядке утилизации. В этом контексте утилизационная стоимость в терминологии бухгалтерского учета известна также как «чистая сумма реализации» актива, более не используемого предприятием (см. п. 3.6).

6.8.1 .Утилизационная стоимость не подразумевает, что имущество не может полезно использоваться в дальнейшем. Проданные для утилизации объекты имущества могут быть перестроены, преобразованы для аналогичного или иного использования либо могут служить источником запасных частей для другого имущества, которое еще может эксплуатироваться. В крайнем случае утилизационная стоимость может представлять собой стоимость лома или стоимость сырья для переработки.

7.0. Требования в отношении раскрытия информации

7.1.Огчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые для целей определения и представления в отчете стоимости, отличной от рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям раздела 5.0 настоящего стандарта. Для оценок, основанных на нерыночных базах стоимости, согласно Кодексу поведения требуется ясно указать в отчете цель оценки и предполагаемое применение ее результатов, а также полностью раскрыть базу расчета стоимости, ее применимость и ограничения.

7.2. Каждый отчет об оценке, подготовленной на базе, отличной от рыночной стоимости, должен включать в себя раздел с изложением нестандартных или ограничивающих условий либо формулировки аналогичного содержания. Вместе с тем оценщик не должен использовать раздел нестандартных или ограничивающих условий для того, чтобы оправдать несанкционированное отступление от настоящих стандартов.

7.3. При проведении оценки на базе, отличной от рыночной стоимости, оценщик не должен делать допущения, не обоснованные в свете фактов, являющихся проверяемыми на дату, к которой относится оценка. Во всех отчетах должны быть раскрыты все сделанные допущения.

7.4. В каждый отчет об оценке, подготовленной на базе, отличной от рыночной стоимости, должен включаться сертификат оценщика, свидетельствующий о согласии оценщика с указаниями, изложенными в п. 7.1 Кодекса поведения МКСО и в п. 5.1.5.6 МСО 1. В частности, следует провести различия между рыночной стоимостью и любой другой стоимостью, имеющей свое толкование.

7.5. В случае если оценка проводится «внутренним оценщиком», т.е. тем, кто работает либо в организации, владеющей оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности организации, в сертификате оценки или в отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений.

7.6. Прочие пункты, включаемые в отчет, не должны противоречить настоящим стандартам.

8.0. Условия отступления

8.1. При следовании настоящему стандарту допускаются лишь отступления, соответствующие требованиям МСО 3 «Составление отчета об оценке».

9.0. Дата вступления в силу

9.1. Настоящий стандарт оценки вступил в силу «01» июня 2006 года.

---

СТАНДАРТ 3 (МСО 3)

СОСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в «Общие понятиях и принципах оценки» и с учетом и в соответствии с нормами и терминологией действующей редакции Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.0. Введение

1.1. Особая важность отчета об оценке, составление которого является последним шагом в процессе оценки, заключается в том, что в нем содержится заключение о стоимости, подтверждение базы оценки, цель оценки, а также все допущения и ограничительные условия. Аналитические процедуры и эмпирические данные, используемые для того, чтобы прийти к заключению о стоимости, могут также быть включены в отчет об оценке, чтобы читателю было легче проследить процесс оценки и разобраться в исходных фактах.

1.2. Отчет об оценке содержит итоговое заключение о стоимости. Он также содержит информацию об оценщике и дате оценки. В отчете идентифицируются имущество и имущественные права, подлежащие оценке, определяется база оценки и предполагаемое использование оценки. В отчете раскрываются все лежащие в основе допущения и ограничительные условия, указываются даты оценки и составления отчета, описывается степень обследования объекта, а также приводятся ссылки на применимость данных стандартов и любые требования относительно раскрытия. В отчете имеется также подпись оценщика.

1.3. В силу того, что отчет об оценке играет ключевую роль в процессе оценки как документ, представляющий заказчикам и иным пользователям заключение о стоимости, данный стандарт устанавливает следующие принципиальные требования:

1.3.1. составление отчета должно проводиться в соответствии с профессиональными требованиями наилучшей практики;

1.3.2. необходимо идентифицировать все существенные элементы, подлежащие включению в отчет об оценке.

2.0. Область применения

2.1. Требования к отчетам, содержащиеся в данном стандарте, применяются ко всем типам отчетов об оценке.

2.2. Соблюдение требований по составлению отчета обязательно как для независимого, так и для внутреннего оценщика.

2.3.Отдельные требования к оценке, проводимой для специальных целей и специальных типов имущества, например, для финансовой отчетности, кредитования, могут отличаться от требований для других случаев оценки. Читателю рекомендуется ознакомиться с теми документами МСО, которые рассматривают такие ситуации, т.е. МПО 1 и МПО 2.

3.0. Определения

3.1..Отчет об оценке. Документ, который содержит указания относительно задания, базы и цели оценки, а также результаты анализа, приведшего к заключению о стоимости. Отчет может также содержать объяснение аналитических процедур, используемых при проведении оценки, и предоставлять используемую в анализе значимую информацию. Отчеты об оценке могут иметь устную или письменную форму. Тип, содержание и объем отчета меняются в соответствии с предполагаемым пользователем, законодательными требованиями, типом имущества, характером и степенью сложности задания на оценку.

Термины сертификат оценки и отчет об оценке иногда используются как равнозначные. В отдельных странах (Великобритания) термин сертификат оценки обозначает документ, в котором оценщик подтверждает итоговую величину оценки имущества. Сертификат оценки обычно представляет собой краткое письмо, хотя он может также принимать форму подробного отчета. Сертификат содержит дату оценки, цель проведения оценки, дату составления, допущения, на основании которых проводилась оценка, имя, адрес и квалификацию оценщика. Сертификат стоимости, используемый в других государствах (например, в США) представляет собой заявление, в котором оценщик подтверждает, что изложенные факты правильны, анализ ограничен только сделанными допущениями, вознаграждение оценщика никак не связано с содержанием отчета и что оценка была проведена в соответствии с этическими нормами и профессиональными стандартами.

3.2. Устный отчет. Результаты оценки, устно сообщаемые клиенту и представляемые суду либо в качестве показаний экспертов, либо посредством заявления. Отчет, излагаемый клиенту устно, должен быть подтвержден рабочим файлом и — как минимум — сопровождаться письменным резюме оценки.

3.3.Письменный отчет. Результаты оценки, сообщаемые клиенту в письменной форме, включая электронную форму. Письменные отчеты могут представлять собой подробные документы, содержащие все исследованные материалы и проведенный анализ для установления заключения о стоимости, или сокращенные документы, такие как периодические переоценки, формы, используемые государственными и другими агентствами, или письма клиентам.

3.4. Определение задания на проведение оценки является первым шагом процесса оценки, устанавливающим содержание оценки, цель оценки и область ее применения и снимающим любую двусмысленность, связанную с проведением оценки. Термин аналогичен термину краткая инструкция на проведение оценки, используемому в некоторых государствах. Оценщик гарантирует, что анализ, информация и выводы, представленные в отчете, отвечают требованиям, изложенным в задании на оценку. Определение задания включает следующие семь элементов:

3.4.1. Идентификация недвижимого, движимого (основных средств, мебели, неотделимых частей недвижимости и оборудования), имущества бизнеса или другого имущества, подлежащего оценке, и других классов имущества, включенного в оценку помимо основного объекта оценки или класса имущества.

3.4.2. Идентификация имущественных прав (индивидуальное предприятие, партнерство или частичный {partial} интерес), подлежащих оценке.

3.4.3. Предполагаемое использование оценки и любое связанное с этим ограничение. Указание любых подрядчиков и привлекаемых агентов и их вклада в работу.

3.4.4. Определение базы или типа устанавливаемой стоимости.

3.4.5. Дата, на которую применяется расчетная величина стоимости, и дата предполагаемого отчета.

3.4.6. Идентификация целей оценки и сферы применения оценки и отчета.

3.4.7. Идентификация потенциальных и ограничительных условий, на которых основывается оценка.

3.5. Заявление о соблюдении. Утверждение о том, что оценщик в своей работе следовал этическим принципам и профессиональным требованиям Кодекса поведения МСО. В некоторых государствах заявление о соблюдении известно как сертификация стоимости. Содержание заявления о соблюдении приведено ниже в пп. 5.1.10 и 5.1.10.1.

3.6. Специальные, необычные и экстраординарные допущения. До завершения процесса приобретения имущества, осмотрительный покупатель, как правило, осуществляет комплексное обследование [duediligence], наводя обычные справки об имуществе. Является нормальным, если оценщик сделает предположения о результатах такого обследования и будет строить свои заключения на основании информации, предоставленной заказчиком. Специальными, необычными или экстраординарными допущениями могут быть дополнительные допущения, относящиеся к вопросам, возникающим в процессе обследования; они также могут быть связаны с другими проблемами, такими как личность покупателя, физическое состояние имущества, наличие загрязнения (например, загрязнение грунтовых вод) или возможность перепланировки и новой застройки объекта (см. п. 5.1.7 ниже).

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Когда это возможно, отчет об оценке должен соответствовать требованиям Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) и Международных стандартов финансовой отчетности для государственного [общественного] сектора (МСФОГС) или превышать означенные требования.

4.2. Оценку стоимости для финансовой отчетности, которая находится в центре внимания МПО 1, следует рассматривать во взаимосвязи с настоящим стандартом.

5.0. Требования стандартов

Для выполнения оценок, соответствующих требованиям данных стандартов и Общепринятым принципам оценки (ОПО — GAVP), оценщику необходимо придерживаться всех требований Кодекса поведения МСО, касающихся этики, компетенции, раскрытия информации, отчетности (разделы 4.0-7.0).

5.1. Каждый отчет об оценке должен содержать следующие сведения.

5.1.1. Ясные и четкие выводы о стоимости, представленные таким образом, который не будет вводить в заблуждение.

5.1.2. Наименование клиента, предполагаемое использование оценки и даты, имеющие отношение к делу:

5.1.2.1. дату, к которой применяется расчетная величина стоимости;

5.1.2.2. дату составления отчета;

5.1.2.3. дату обследования объекта оценки.

5.1.3. Конкретное указание базы оценки, в том числе тип и толкование стоимости:

5.1.3.1. необходимо раздельно представлять информацию о рыночной и нерыночной стоимости в том случае, когда отдельные составляющие имущества оцениваются на базе, отличной от рыночной стоимости.

5.1.4. Следует идентифицировать и описать:

5.1.4.1. оцениваемые имущественные права и интересы;

5.1.4.2. физические и юридические характеристики имущества;

5.1.4.3. классы имущества, включаемого в оценку, отличные от основных оцениваемых категорий имущества.

5.1.5. Следует описать содержание и объем работы, использованной для проведения оценки.

5.1.6. Нужно конкретно указать все допущения и ограничительные условия, от которых зависит заключение о стоимости.

5.1.7. Следует привести конкретные специальные, особые или экстраординарные допущения, а также рассмотреть вероятность возникновения таких условий.

5.1.8. В отчет нужно включить: описание анализируемой информации и данных; описание проведенных исследований рынка, использованных подходов к оценке и процедур оценки; а также рассуждения в обоснование анализа, мнений и заключений, содержащихся в отчете.

5.1.9. В отчете должна быть оговорка, запрещающая публикацию отчета целиком или по частям или публикацию ссылок на отчет, данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика без его письменного согласия.

5.1.10. В отчет следует включить заявление о соблюдении (то, что оценка проведена в соответствии с МСО), раскрыть любое отступление от требований МСО и привести объяснение такого отступления в соответствии с Кодексом поведения МСО:

5.1.10.1. каждое заявление о соответствии должно подтверждать, что:

-    утверждения о фактах, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях оценщика;

-    анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и условиями;

-    оценщик не имел интереса (или, если имел, то указать его) в оцениваемом имуществе;

-    вознаграждение оценщика не зависит от какого-либо аспекта отчета;

-    оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами исполнения;

-    образование оценщика соответствует необходимым требованиям;

-    оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества;

-    оценщик произвел (или не произвел) обследование имущества лично;

-     никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи в подготовке отчета;

5.1.10.2. включать имя, профессиональную квалификацию и подпись оценщика. 5.2. Когда отчеты об оценке передаются электронным способом, оценщик должен предпринять разумные шаги для защиты целостности данных/текста в отчете и гарантирования, что при передаче не будет допущено ошибок. Программное обеспечение должно обеспечивать безопасность передачи.

5.2.1. Должны отражаться источник, дата и время отправления, также как назначение, дата и время приема. Программное обеспечение должно допускать подтверждения того, что количество переданных данных/текста соответствует принятому, а также представить отчет в такой форме, чтобы он не мог бы быть прочитан никем, кроме автора.

5.2.2. Оценщик должен обеспечивать защиту цифровой подписи (подписей) и полный контроль оценщика посредством паролей (ПИН-кодов), технических устройств (охранных карт) или других средств. Подпись, зафиксированная на отчете электронным способом, считается аутентичной и означает тот же уровень ответственности, что и письменная подпись на бумажном экземпляре отчета.

5.2.3. Подлинная электронная и/или бумажная копия отчета, переданная электронным способом, должна сохраняться оценщиком в течение периода, требуемого законами государства, но в любом случае не менее пяти лет. Файлы записей отчетов, передаваемых электронным способом, могут храниться на электронных, магнитных или других носителях.

5.3.   Форма представления отчета определяется оценщиком и клиентом на основании инструкций и спецификаций конкретного задания на оценку.

5.4.   Тип, содержание и объем отчета зависят от предполагаемого пользователя отчета, требований законодательства, типа имущества, а также от особенностей и степени сложности проведения оценки.

5.5. Для всех отчетов об оценке вся необходимая документация должна храниться в рабочих файлах для обеспечения подтверждения результатов и заключений относительно оценки и сохраняться на период не менее пяти лет после завершения работ по оценке.

6.0. Замечания

6.1. Особенности контекста, в котором излагается результат, столь же важны, как обоснование и точность самого результата. Заключение о стоимости должно базироваться на рыночных данных, процедурах и обоснованиях, которые подтверждают полученный результат.

6.2. Представление последовательного и логичного ответа на вопросы, возникающие в процессе оценки, требует методического подхода, который позволяет пользователю оценки понять последовательность процессов и их значимость для полученного заключения.

6.3. Отчет должен довести до читателя ясное понимание мнений, выраженных оценщиком. В то же время, отчет должен быть удобочитаемым и доступным для понимания теми, кто еще не имеет достаточных знаний о данном имуществе.

6.4. Отчет должен продемонстрировать ясность, прозрачность и целостность подхода к процессу оценки.

6.5.Оценщик должен соблюдать осторожность, прежде чем давать разрешение на использование отчета для иных целей, отличных от оговоренных в отчете.

7.0. Требования по раскрытию информации

7.1. Когда оценки проводятся внутренним оценщиком, в отчете об оценке следует детально описать существование и характер взаимоотношений между оценщиком и организацией, под контролем которой находятся оцениваемые активы.

7.2. В том случае, когда оценщик привлекается к выполнению задания на оценку в роли, отличной от роли оценщика, например, в качестве независимого агента, консультанта предприятия или посредника, он должен раскрыть в отчете выполняемую им роль в каждой задании.

7.3. Оценщик должен раскрыть информацию о примененной местной системе законодательства, а также все отступления от требова­ний МСО, вызванные необходимостью соблюдения местного за­конодательства, правил (в том числе правил бухгалтерского уче­та) или обычаев.

8.0.Условна отступления

8.1. Недопустимо никакое отступление от требований, чтобы каждый отчет об оценке ясно и точно излагал заключения об оценке и яс­но раскрывал любые допущения и ограничительные условия, ко­торые затрагивают оценку и заключение о стоимости.

8.2. Если оценщика просят выполнить задание по оценке, которое отступает от вышеперечисленных требований, или требования, предъявляемые к которому, существенно ниже или отличаются от требований МСО и Кодекса поведения МСО, то оценщик

должен принять такое задание и оказать такие услуги только при соблюдении следующих условий:

8.2.1. оценщик определит, что задание на оценку не направлено на введение в заблуждение предполагаемых пользователей;

8.2.2. оценщик убедится, что выполненная оценка не настолько ограничена, чтобы ее результаты оказались ненадежными и недостоверными для предполагаемой цели и использования

оценки; 8.2.3. оценщик сообщит клиенту, что соответствующие инструк­ции к заданию повлекут за собой отступления от стандар­тов и должны быть полностью раскрыты в отчете об оцен­ке.

8.3. При любых обстоятельствах, когда возникают отступления от представления в отчете рыночной стоимости, оценщик должен ясно установить тот факт, что представленная в отчете оценка отлична от рыночной стоимости.

9.0. Дата вступления в силу

9.1. Настоящий стандарт оценки вступил в силу «01» июля 2006 г.

---

РУКОВОДСТВО ПО ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ (MP 11)

Настоящее руководство следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в «Общие понятиях и принципах оценки» и с учетом и в соответствии с нормами и терминологией действующей редакции Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

 

1.0. Введение

1.1. Экспертиза оценки стоимости представляет собой проверку работы оценщика, проводимую другим оценщиком, выражающим свое беспристрастное суждение.

1.2. В силу необходимости обеспечения точности, уместности и качества отчетов об оценке экспертиза оценок стала составной частью профессиональной практики [оценочной деятельности]. При экспертизе оценки рассматриваются корректность, непротиворечивость, обоснованность и полнота оценки стоимости.

1.2.1. Экспертиза оценки стоимости может потребовать участия экспертов со специальными знаниями в области строительства, доходов от имущества, права и налогов или проблем окружающей среды.

1.2.2.Экспертиза оценки стоимости обеспечивает проверку достоверности и убедительности представленной оценки с акцентом:

1.2.2.1. на очевидную адекватность и уместность используемых данных и наведенных справок;

1.2.2.2. на уместность применяемых методов и способов; 1.2.2.3.на проверку того, являются ли анализ, мнения и заключения уместными и обоснованными;

1.2.2.4. на проверку того, является ли представленный отчет в целом соответствующим общепринятым принципам оценки или превосходит их.

1.3. Экспертизы оценок проводятся по разнообразным поводам, в том числе:

1.3.1. вследствие необходимости проведения процедур комплексного обследования, требуемых при составлении финансовой отчетности и управлении активами;

1.3.2.представление свидетельств экспертов в судебных разбирательствах и аналогичных ситуациях;

1.3.3.для обоснования решений бизнеса;

1.3.4.для определения, соответствует ли отчет нормативным требованиям, когда:

1.3.4.1.оценки используются в процессе ипотечного кредитования, особенно в случаях ипотек, застрахованных и регулируемых государством;

1.3.4.2.необходимо проверить, соблюдали ли оценщики установленные стандарты и требования своего государства.

2.0. Область применения

2.1. Требования настоящего международного руководства применяются при создании и изложении отчетов об экспертизе оценок стоимости.

2.2. Соблюдение настоящего руководства возлагается на любого оценщика, который в рамках полномочий по надзору и управлению подписывает заключение об экспертизе оценки, т.е. принимает на себя ответственность за содержание указанного заключения.

3.0. Определения

3.1. Экспертиза оценки. Связанное с оценкой задание, которое бывает нескольких типов и имеет ряд целей. Основная характеристика, присущая всем экспертизам оценок, состоит в том, что оценщик выносит свое беспристрастное суждение по результатам рассмотрения работы другого оценщика. Экспертиза оценки может привести к выражению согласия с заключением о стоимости, подвергаемым экспертизе, или же ее результатом может явиться несогласие с заключением относительно такой стоимости. Экспертизы оценки обеспечивают проверку достоверности представленной к экспертизе оценки, а также проверку работы оценщика, который ее разработал, в том, что касается знаний, опыта и независимости этого оценщика. В некоторых государствах экспертиза оценки может также представлять собой обновление оценки, выполненное оценщиком той же оценочной фирмы, которая провела первоначальную оценку. Оценочные организации во всем мире проводят различие между разными типами экспертиз, например, административные экспертизы (экспертизы соблюдения), технические экспертизы, настольные экспертизы, полевые экспертизы, экспертизы, призванные подтвердить, что оценка была проведена в соответствии с профессиональными стандартами (в которых рассматриваются базы оценки, использованные в представленной оценке), экспертизы, которые собирают общую рыночную информацию для поддержки или опротестования заключения о стоимости, и экспертизы, которые сопоставляют конкретные данные в рассматриваемой оценке с сопоставимыми выборочными данными.

3.2. Административная экспертиза («экспертиза соблюдения»). Экспертиза оценки, проводимая клиентом или пользователем услуг по оценке для проявления должной добросовестности, когда оценка должна использоваться для целей принятия решений, таких как андеррайтинг, покупка или продажа имущества. Оценщик может при случае проводить административную экспертизу для оказания помощи клиенту в выполнении этих функций. Административная экспертиза также предпринимается для подтверждения того, что оценка соответствует всем требованиям или нормам, соблюдаемым на конкретных рынках, или превосходит их и как минимум отвечает Общепринятым принципам оценки.

3.3. Техническая экспертиза. Экспертиза оценки, проводимая оценщиком для того, чтобы составить суждение о том, являются ли анализ, мнения и заключения, изложенные в проверяемом отчете, уместными, обоснованными и приемлемыми.

3.4. Кабинетная (настольная) экспертиза. Экспертиза оценки, ограниченная анализом данных, представленных в отчете, которые могут и не быть подтверждены независимо. Обычно проводится с использованием контрольно-проверочного списка. Проверяющий эксперт [reviewer] проверяет точность расчетов, обоснованность данных, уместность методологии и соблюдение указаний клиента, требований законодательства и профессиональных стандартов. См. также полевая экспертиза.

3.5. Полевая экспертиза. Экспертиза оценки, которая включает обследование внешней части, а иногда и внутренней части оцениваемого имущества и, возможно, обследование сопоставимых объектов имущества для подтверждения данных, представленных в отчете. Обычно проводится с использованием контрольно-проверочного списка, который включает пункты, проверяемые при настольной экспертизе, и может также включать подтверждение рыночных данных, исследования по сбору дополнительных данных и проверку программного обеспечения, использованного при подготовке отчета. См. также кабинетная (настольная) экспертиза.

4.0. Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Взаимосвязь между стандартами финансовой отчетности и практикой оценки рассматривается в МПО 1 Международных стандартов оценки 2005.

5.0. Руководство

5.1. При разработке заключения об экспертизе оценки проверяющий оценщик должен:

5.1.1. идентифицировать клиента и предполагаемых пользователей экспертизы оценки, предполагаемое использование мнений и заключений проверяющего оценщика и цель задания;

5.1.2. идентифицировать рассматриваемое имущество, дату экспертизы оценки, оцениваемые в представленном на экспертизу отчете интересы в имуществе, дату составления этого отчета, равно как и (эффективную) дату оценки, и оценщика (оценщиков), которые составили представленный к экспертизе отчет;

5.1.3.определить пределы экспертизы, которую предстоит

выполнить; 5.1.4.идентифицировать все допущения и ограничительные

условия в экспертизе оценки;

5.1.5. в пределах объема работы по экспертизе разработать заключение о полноте представленного к экспертизе отчета;

5.1.6. разработать заключение о наблюдаемой адекватности и уместности данных и любых корректировок к ним;

5.1.7.разработать заключение об уместности используемых методов и способов и изложить причины для согласия или любого несогласия с представленным отчетом;

5.1.8. разработать заключение относительно того, являются ли анализ, мнения и заключения в рассматриваемом отчете уместными, обоснованными и приемлемыми.

5.2. При   изложении   результатов   экспертизы   проверяющий оценщик должен:

5.2.1.указать наименование клиента и предполагаемых пользователей; предполагаемое использование результатов задания по экспертизе и цель задания;

5.2.2.привести информацию, которая должна быть идентифицирована в соответствии с пп. 5.1.1-5.1.4 (выше);

5.2.3.заявить о характере, масштабах и подробностях предпринятого процесса экспертизы;

5.2.4.сформулировать мнения, причины и заключения, требуемые в пп. 5.1.5-5.1.8 (выше);

5.2.5.указать, включена ли вся известная относящаяся к делу информация;

5.2.6.включить в отчет об экспертизе подписанное свидетельство о соответствии.

5.3. Проверяющий оценщик должен рассматривать не события, затронувшие имущество или рынок и последовавшие за датой оценки, а лишь ту информацию, которую можно было легко получить на рынке во время проведения оценки.

5.4. Проверяющий оценщик должен полностью объяснить причины своего согласия или несогласия с выводами отчета об оценке.

5.4.1.Там, где проверяющий оценщик согласен с выводами отчета об оценке, следует полностью объяснить и раскрыть причины такого согласия.

5.4.2.Там, где проверяющий оценщик не согласен с выводами отчета об оценке, следует полностью объяснить и раскрыть причины такого несогласия.

5.4.3.В тех случаях, когда проверяющий оценщик не обладает всеми фактами и информацией, на которые опирался оценщик, проводивший саму оценку, Проверяющий оценщик должен раскрыть ограничения своих выводов.

5.5. Там, где граница предпринятой работы достаточна для того, чтобы считаться новой оценкой, такая оценка должна соответствовать требованиям Международных стандартов оценки и Кодекса поведения МСО.

6.0. Дата вступления в силу

6.1. Настоящее руководство вступило в силу «01» июля 2006 г.

 

---

 КОДЕКС ПОВЕДЕНИЯ

Настоящий кодекс следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в «Общие понятиях и принципах оценки» и с учетом и в соответствии с нормами и терминологией действующей редакции Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.0. Введение

Для использования данных Стандартов оценки принципиальное значение имеет то, что оценки, осуществляемые при соблюдении требований МСО, должны быть выполнены честными и компетентными профессиональными оценщиками, свободными от предвзятости или своекорыстия, отчеты которых ясны, не будут вводить в заблуждение и будут раскрывать все аспекты, существенные для надлежащего понимания оценки. Оценщики всегда должны способствовать повышению и сохранению общественного доверия к профессии «оценка стоимости имущества».

2.0. Сфера применения

2.1. Оценщики соблюдают настоящие стандарты по собственному выбору либо в силу требования, которое к ним предъявляет закон или нормативный акт, либо инструкции клиента или предполагаемых пользователей. Оценка, претендующая на то, чтобы считаться подготовленной по Международным стандартам оценки, обязывает оценщика следовать настоящему кодексу поведения.

2.2. Настоящий кодекс не имеет формальной силы закона и не предполагается, что он является чем-то отличным от дополнения к правилам, уставным нормам и положениям национальных обществ или организаций, осуществляющих контроль или мониторинг за деятельностью оценщиков.

2.3. Оценки, подготовленные по настоящим стандартам, будут приемлемой нормой для конечных пользователей только тогда, когда они подготовлены прошедшим профессиональное обучение членом признанной национальной оценочной ассоциации, которая сама обеспечивает соблюдение стандартов квалификации, компетенции, опыта, этики и раскрытия данных при оценке. В тех странах, где еще не существует инфраструктуры для обучения и регулирования профессиональной деятельности по специальности «оценка стоимости имущества», основная обязанность по выявлению пригодности оценщиков для выполнения той или иной задачи лежит на пользователях-клиентах.

3.0. Определения

31..Допущения — это предположения, принимаемые за истину. Допущения содержат факты, условия или ситуации, затрагивающие предмет оценки или подход к оценке, которые вместе с тем не допускают или не заслуживают верификации. Они представляют собой заявления, которые, будучи сформулированными, должны быть принятыми при интерпретации оценок. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

Все оценки в какой-то степени зависят от принятия допущений. В частности:

- определение рыночной стоимости включает в себя допущения, принимаемые для того, чтобы гарантировать непротиворечивость подходов;

- оценщик может столкнуться с необходимостью принятия дальнейших допущений в отношении фактов, которые не могут быть известными, или фактов, которые можно было бы установить.

3.2. Ограничительные условия — это ограничения, налагаемые на оценку.

Ограничительные условия могут быть наложены:

- клиентами (например, там, где оценщику не разрешается полностью исследовать один или большее число значимых факторов, которые, возможно, повлияют на оценку);

- самим оценщиком (например, там, где клиент не может опубликовать весь отчет об оценке или какую-либо его часть либо сертификат оценки без предварительного письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором он может появиться);

- местным законодательством.

3.3. Оценщик — это лицо, которое обладает необходимой квалификацией, способностью и опытом для выполнения оценки. В некоторых государствах прежде чем выступать в качестве оценщика, требуется получить лицензию.

Оценщик должен быть лицом, имеющим хорошую репутацию, которое:

- получило подходящую степень в признанном центре обучения или равноценную академическую квалификацию;

- имеет подходящий опыт и компетенцию в оценивании различных категорий активов на рынке;

- знает, понимает и может правильно использовать те признанные методы и способы, которые необходимы для получения надежной оценки;

-  является членом признанной национальной профессиональной оценочной ассоциации;

- следует всем требованиям настоящего кодекса поведения.

Если в каком-либо государстве нет подходящей академической квалификации, о которой говорилось выше, оценщик должен иметь достаточный уровень подготовки и опыта в оценке и быть:

- либо членом признанной национальной профессиональной оценочной ассоциации или иметь лицензию от государства,

- либо быть назначенным судом или органом, имеющим эквивалентный статус.

В некоторых государствах для того, чтобы практиковать в качестве оценщика, согласно закону нужно получить требуемую лицензию или пройти сертификацию независимой ассоциации.

3.4. Внутренний оценщик — это оценщик, который работает по найму в организации, являющейся собственником актива, или в бухгалтерской фирме, отвечающей за подготовку финансовых документов и/или отчетов этой организации. Внутренний оценщик обычно способен удовлетворять всем требованиям независимости и профессиональной объективности, содержащимся в кодексе поведения, однако в силу причин, связанных с публичным представлением и регулированием, не всегда может быть приемлемым для роли независимого оценщика в заданиях определенных типов.

3.5. Внешний оценщик — это оценщик, который вместе со своими компаньонами не имеет существенных отношений с клиентом, с агентами, действующими от имени клиента или же субъекта, выдавшего задание.

3.6. Поскольку все оценщики, принимающие на себя ответственность за выполнение заданий по Международным стандартам оценки, должны удовлетворять требованиям беспристрастности, профессиональной объективности и раскрытия данных, предусматриваемым настоящим кодексом поведения, — такие оценщики должны удовлетворять требованиям относительно независимости, которые могут быть применены ко многим заданиям. При нескольких клиентах и в некоторых государствах могут применяться дополнительные ограничения, налагаемые правилами или законом на толкование термина независимый оценщик при особых обстоятельствах. Целью настоящего кодекса не является определение различных степеней независимости помимо стандарта независимости, уже требуемого по настоящему кодексу.

4.0. Этика

Оценщики всегда должны поддерживать высокий стандарт правдивости и честности и вести свою деятельность таким образом, чтобы не причинить вред своим клиентам, публике, своей профессии или своей соответствующей национальной профессиональной оценочной ассоциации.

4.1. Честность

4.1.1. Оценщик не должен действовать в манере, которая является вводящей в заблуждение или мошеннической.

4.1.2.Оценщик не должен сознательно разрабатывать и доводить до сведения других отчет, который содержит ложные, неточные или предвзятые заключения и анализ.

4.1.3. Оценщик не должен вносить свой вклад или участвовать в оказании оценочной услуги, которую другие разумные оценщики не посчитали оправданной.

4.1.4.Оценщик должен действовать легально и придерживаться законов и правил государства, в котором он практикует, или того государства, где принимается задание.

4.1.5.Оценщик не должен представлять, заявлять или сознательно давать ход ошибочному истолкованию профессиональных квалификаций, которыми он не обладает.

4.1.6. Оценщик не должен сознательно использовать ложные, вводящие или преувеличенные утверждения либо рекламу в стремлении обеспечить для себя возможность получения заданий.

4.1.7. Оценщик должен гарантировать, что любое лицо из его штата или из его подчиненных, оказывающее содействие в задании, привержено настоящему кодексу поведения.

4.2. Конфликты интересов

4.2.1. Оценщик не должен действовать за две или большее число сторон в одном и том же деле, кроме как с письменного согласия заинтересованных сторон.

4.2.2.Оценщик должен принять все разумные меры предосторожности, чтобы гарантировать, что не возникнет никаких конфликтов, связанных с исполнением долга, между интересами его клиентов и интересами других клиентов, самого оценщика, его фирмы, родственников, друзей или компаньонов. Потенциальный конфликт следует раскрыть в письменной форме до принятия инструкций. Любые такие конфликты, о которых оценщик узнает впоследствии, должны быть незамедлительно раскрыты. Если такие конфликты дойдут до сведения оценщика после завершения оценки, раскрытие должно быть осуществлено в разумные сроки.

4.3. Конфиденциальность

4.3.1.Оценщик всегда должен вести дела клиента с должной осмотрительностью и соблюдением конфиденциальности.

4.3.2,Оценщик не должен раскрывать важные фактические данные, полученные от клиента, либо результаты оценки, подготовленные для клиента, любым другим лицам, отличным от тех, которые специально уполномочены клиентом, за исключением случаев, когда этого требует закон, как и в ситуациях, когда оценщик должен соблюдать определенные квазисудебные нормы в рамках признанной национальной оценочной ассоциации, членом которой оценщик является.

4.4. Беспристрастность

4.4.1 .Оценщик должен выполнять задание строжайше независимым образом, объективно, беспристрастно и без учета личных интересов.

4.4.2. Оценщик не должен принимать задание, которое включает представление заранее определенных мнений и заключений.

4.4.3.Вознаграждение, связанное с заданием, не должно зависеть от заранее определенного результата исхода какой-либо оценки или другого независимого объективного совета, содержащегося в отчете об оценке.

4.4.4. Следует раскрыть, зависит ли вознаграждение оценщика от какого-либо аспекта отчета.

4.4.5.Оценщик не должен полагаться на существенную информацию, представленную клиентом или какой-либо другой стороной, без надлежащего уточнения или подтверждения из независимого источника кроме тех случаев, когда сущность и степень такого доверия сообщается в отчете об оценке в качестве ограничивающего условия.

4.4.6.Оценщик не должен принимать задание составить отчет на принятых гипотетических условиях, которые вряд ли будут реализованы в какие-либо разумные сроки.

4.4.7.В отчете может быть сказано о гипотетических условиях, которые представляют собой разумную возможность, если это будет сопровождаться как некоторым обсуждением перспектив реализации гипотезы, так и рассмотрением стоимости, которая отражает истинно преобладающую ситуацию, — например, ситуацию, когда клиент желает знать, какова будет стоимость земли, пока не будет произведена ее детоксикация.

4.4.8.Оценщику не следует использовать или полагаться на не-подкрепленные выводы, основанные на предубеждении любого рода, или излагать в отчете заключения, отражающие мнение о том, что такое предубеждение необходимо для сохранения или максимизации стоимости.

4.4.9. При проверке [экспертизе] отчета другого оценщика оценщик должен представить беспристрастное суждение и обосновать свои доводы в пользу согласия или несогласия с заключениями данного отчета.

5.0. Компетентность

Оценщик должен обладать знаниями, навыками и опытом для эффективного завершения задания в отношении приемлемого профессионального стандарта. Только те оценщики, которые способны удовлетворить определению оценщика, изложенному в разделе «Определения» (п. 3.3 выше), должны принимать на себя работу в связи с настоящими стандартами.

5.1. Принятие инструкций

5.1.1. До принятия задания или до заключения соглашения о выполнении какого-либо задания оценщик должен надлежащим образом идентифицировать проблему, которую предстоит решать, и быть уверенным, что он обладает опытом и знаниями, или же в случае, если задание получено из заграницы, быть способным объединиться с профессионалом, обладающим опытом и знаниями рыночных сил, языка и права для компетентного выполнения задания.

5.2. Внешнее содействие

5.2.1. Если приходится прибегать к услугам внешнего содействия, необходимым в качестве дополнения к собственным навыкам оценщика, то оценщик должен сначала установить, что те, кто оказывает внешнее содействие, обладают требуемыми навыками и этическими принципами.

5.2.2. В случаях, когда требуется внешнее содействие, следует получить согласие клиента. Личности, оказавшие содействие, и степень их участия должны быть раскрыты в отчете оценщика. 5.3. Эффективность и добросовестность

5.3.1.При выполнении инструкций клиента оценщик должен действовать быстро и эффективно, и постоянно информировать клиента о ходе своей работы.

5.3.2.Необходимо отказаться от выполнения инструкции в случае, когда обстоятельства не позволяют обеспечить достаточно добросовестное исследование, качество работы и завершение работ в разумные сроки.

5.3.3.До составления отчета об оценке от клиента должны быть получены в письменном виде и/или письменно подтверждены оценщиком инструкции, достаточно подробные, чтобы избежать неправильного толкования.

5.3.4,Оценщик должен навести справки и провести исследования добросовестно, чтобы гарантировать, что данные для анализа в оценке корректны и на них можно полагаться.

5.3.5. Оценщик должен подготовить рабочую папку для каждого задания, которая после завершения должна содержать точную копию, бумажную или электронную (подкрепленную надлежащим образом) всех письменных отчетов, корреспонденции и меморандумов, плюс адекватные письменные примечания, которые обосновывают мнения оценщика посредством справок, объективного сравнения, выводов и расчетов.

5.3.6.Рабочая папка для каждого задания должна сохраняться в течение по меньшей мере пяти лет после завершения этого задания.

6.0. Раскрытие данных

Важно, чтобы оценщики излагали свои анализ, мнения и заключения и сообщали о них пользователям своих услуг посредством содержательных отчетов, которые не вводят в заблуждение и раскрывают все, что можно было бы принять как влияющее на объективность.

6.1. Отчет об оценке должен содержать ясное и точное описание рамок задания, цель и предполагаемое использование оценки, раскрывая любые допущения, гипотетические сценарии или ограничивающие условия, которые непосредственно затрагивают оценки и там, где это уместно, показывают их воздействие на стоимость.

6.2. Отчет об оценке должен давать достаточную информацию для описания выполненной работы, полученных выводов и условий, в которых они были сформированы.

6.3. Оценщик должен раскрыть любую прямую или косвенную корпоративную связь с имуществом или компанией, представляющими собой предмет любого задания, которая могла бы привести к потенциальному конфликту интересов.

6.4. Там, где оценщик действует в качестве внутреннего оценщика, в отчете об оценке должна быть раскрыта связь с организацией, контролирующей данный актив.

6.5. Там, где оценщик действует в качестве внешнего оценщика, но работал для клиента и в некоторой должности, такая связь должна быть раскрыта, чтобы третья сторона, которая должна полагаться на эту оценку, не считала объективность оценщика скомпрометированной.

6.6. Любые ограничения для того, чтобы квалифицировать услугу, которую оценщик может предложить, должны быть раскрыты с указанием того, обусловлено ли это ограничениями, наложенными извне, или специфическими для оценщика, либо заданием. Там, где имел место поиск внешнего содействия, оценщик должен раскрыть имена лиц, оказывающих содействие, степень доверия и сущность такого содействия.

6.7. Оценщик должен наложить ограничение на публикацию оценки или выводов из нее без согласия, так, чтобы оценщик мог сохранять меру контроля над формой и условиями, в которых его оценки раскрываются публично.

6.8. Оценщик должен раскрыть любые отступления от МСО.

6.8.1. Стандарты разработаны для общих классов ситуаций и не могут быть пригодными для каждого возможного случая. Могут быть случаи, когда невозможно избежать отступлений от стандартов. Когда такие ситуации возникают, отступление вряд ли является нарушением этих стандартов при условии, что такое отступление разумно, не противоречит принципам этики и уровню компетентности. Обоснование такого отступления приводится в отчете об оценке.

7.0. Отчеты о стоимостях

Задания по оценке могут относиться к одному или большему числу объектов имущества. Стиль отчета об оценке должен быть приспособлен к сущности задания и потребностям клиента, и при этом отвечать определенным минимальным требованиям в отношении содержания.

7.1. В этом пункте изложено минимальное содержание любого отчета или сертификата. Должны быть включены следующие пункты (см. также п. 5.1 МСО 3 «Составление отчета об оценке»):

- наименование оценщика и дата отчета;

- наименование клиента;

- инструкции, дата расчета стоимости, цель и предполагаемое использование оценки;

- база оценки, в том числе тип и толкование стоимости;

-наименование, условия владения и местоположение (местоположения) интереса (интересов), подлежащего (подлежащих) оценке;

- дата и мера обследований объекта оценки;

- объем и пределы работы, использованной для получения оценки;

- любые допущения и ограничивающие условия, любые необычные или экстраординарные допущения;

-заявление о соблюдении требования, что оценка была выполнена в соответствии с настоящими стандартами и любыми требуемыми раскрытиями;

- профессиональная квалификация и подпись оценщика; -специфическое подтверждение оценщика установленной формы, требуемое в некоторых государствах.

7.2. Когда отчет касается единственного или комплексного объекта имущества, будет целесообразным привести в отчете побольше подробных данных, на которых основывается оценка, а также рассуждений, лежащих в основе выводов. Там, где отчет составляется для портфелей объектов имущества для использования в аудите, уровень детальности данных, требуемых для каждого из объектов в составе портфеля, может быть ниже.

7.3. Настоящий раздел следует воспринимать не как представляющий справочные данные, исследования и анализ, необходимые для проведения надлежащей оценки, а как содержащий минимальный объем сведений, которые должны быть представлены в отчете об оценке.