№727

Рынок жилья вошел в спокойную фазу

Ажиотаж на рынке ростовского жилья приостановился — цены больше не скачут вверх. Что это: затишье перед новым всплеском активности или сигнал к последующему падению цен по московскому сценарию? Специалисты отмечают, что спекулятивное давление на рынок ослабло.

Прошлогодний бурный рост стоимости на московские квартиры привел к тому, что заоблачные цены оказались не по карману даже среднему классу. В итоге с этого года они приостановились, а затем даже начали падать. Ростовское жилье в 2006 году также активно набирало в цене: по данным компании «Титул», среднемесячный рост цен на вторичном рынке составлял 7–8%, в январе этого года — 4,29%, феврале — 4,5%, марте — лишь 1,1%.

— Мы живем в одном государстве, это отражение общей ситуации, — считает гендиректор компании «Титул» Евгений Сосницкий. — Однако падение цен вряд ли возможно. Московский опыт может говорить только о тенденции, процесс ценообразования там другой. В Ростове присутствуют платежеспособный спрос и дефицит жилья. Кроме того, гигантский спрос аккумулирует доступная ипотека.

Тем не менее в настоящее время на вторичном рынке наступило затишье. Одни операторы называют этот процесс замедлением темпов роста, другие — временной остановкой цен.

— Квартиры сейчас почти не продаются, — рассказывает гендиректор компании «Центр-капитал» Вячеслав Черников. — Цены постепенно ползут вверх, но покупателей стало меньше. Все чего-то ждут, наверно, исполнения обещаний Медведева сбить цены. Продавцы идут на уступки, везде возможен торг. Реальные цены продаж стоят. Лишь на участки и жилые дома цены растут постоянно. Осенью, думаю, рост цен на квартиры возобновится, поскольку народ в Ростов прибывает. В Москве рост цен был обусловлен не ростом населения, а вложением денег в недвижимость. Там они достигли своего пика, а в регионах до пика еще далеко.

В агентстве недвижимости «Лендлорд» также заметили, что с февраля реальные цены продаж ростовских квартир на вторичном рынке остановились. Продавцы по инерции завышают цены, но потом торгуются. Разница между запрашиваемой и реальной ценой составляет 10–15%.

— Сейчас предложений на продажу в три раза больше, чем заявок на покупку, — рассказывает заместитель гендиректора АН «Лендлорд» Олег Ивченко. — Поскольку последние полгода недвижимость не показывает нужной доходности, инвесторы ушли с вторичного рынка. За «чистые» деньги квартиры не покупают: лишь по ипотеке и для переселения в лучшие условия. Рынок входит в спокойную стадию, когда каждый не торопясь решает свою жилищную проблему. Падения цен не будет, скорее всего, к концу года произойдет небольшой рост, поскольку жилищный вопрос еще далеко не решен.

Иная ситуация на рынке новостроек. Они остаются более привлекательными не только для обычных покупателей, но и для инвесторов, которые могут заработать на увеличении цены в процессе строительства. По некоторым оценкам, ранее число инвестиционных покупок на этапе строительства составляло до 50%, сейчас это число сократилось до 20–30%. Тем не менее новостройки, по наблюдениям риэлтеров и строителей, продолжают тянуть рынок вверх.

— В Ростове ситуация особо не изменилась: в первом квартале цены новостроек продолжали расти, — считает заместитель директора по маркетингу и рекламе строительного концерна «Единство» Мария Калашникова. — В сегменте жилой недвижимости в центре города увеличение стоимости квадратного метра за апрель по отношению к предыдущему месяцу составило 2,38%, за март — 6,5%. По-прежнему обеспеченность ростовчан жильем отстает от среднероссийского уровня. Поэтому корректнее сравнивать Ростов не с Москвой, а с крупными региональными центрами, а там сложилась аналогичная ситуация: спрос значительно превышает предложение.

Спрос на жилье в центре подогревается еще и неудовлетворенными потребностями бизнеса. Например, недавно жителям небольшого, но ухоженного многоквартирного дома на Пушкинской предложили съехать за соответствующее вознаграждение в другое место, поскольку их здание решили переделать в уютную гостиницу.

В спальных районах, по наблюдениям заместителя гендиректора строительного концерна «ВАНТ» Егора Парахина, темпы роста цен замедлились, но в ближайшие 2 года падения спроса на новостройки не будет. Сейчас квадратный метр массового жилья стоит 30–32 тыс. руб. Летом продажи у строителей сокращаются на 20–25%, но из-за этого они не собираются жертвовать своей рентабельностью. По данным г-на Парахина, в экономклассе она составляет всего 20–25%. К наступлению сезонного спада строители стараются решить свои финансовые вопросы, чтобы остро не нуждаться в оборотных средствах. В отличие от периода шестилетней давности это сделать проще, поскольку банки активно предоставляют кредиты, а рынок первичного жилья стал более цивилизованным.

Гендиректор компании «А-Спецстрой», возводящей здания под заказ по технологии «Изодом», Артур Галстян затруднился оценить перспективы развития рынка недвижимости в целом. Стоимость услуг этой компании медленно растет, поскольку дорожают стройматериалы, а интерес к новой технологии увеличивается. Сейчас цена «квадрата» в готовом доме составляет около 12 тыс. руб.

Возможно, рынок недвижимости, как предрекает большинство опрошенных экспертов, осенью продолжит свое движение вверх, но нынешнее затишье говорит о том, что безусловный рост на долгое время прогнозировать нельзя, а инвесторам придется тщательнее взвешивать все «за» и «против» при принятии решений. В этой ситуации выглядит вполне логичным появление новой услуги — инвестиционного консалтинга и аналитики в сфере недвижимости, которую в этом месяце ввел «Титул». По словам Евгения Сосницкого, компания и раньше консультировала банки, СМИ, страховые и инвестиционно-строительные группы, но получала комиссию лишь как риэлтер. Сейчас предложение полностью сформировано, определены сегменты рынка, изучен московский опыт, подготовлен сертифицированный аналитик. В анализе могут присутствовать не только текущая или прошлая ситуация, но и будущая доходность квартиры с учетом цен на нефть, торгов на товарных биржах, демографической ситуации. Например, аналитики компании выявили, что удорожание нефти через 3–4 месяца приводит к росту цен ростовских квартир, а Москва уже мала для инвесторов, поэтому они идут в регионы.

Татьяна Дудник

Возврат к списку новостей